Zwangsversteigerung: Wie finden Sie passende Immobilien und Versteigerungstermine?

Ein Anfänger sieht vielleicht eine Wohnung für 180.000 Euro und denkt:

„Der Verkehrswert liegt bei 250.000 Euro. Das könnte ein Schnäppchen sein.“

Ein erfahrener Käufer stellt dagegen zuerst andere Fragen:

• Warum wird die Immobilie versteigert?
• Wo findet die Versteigerung statt?
• Gibt es ein Gutachten?
• Wie hoch ist der Verkehrswert?
• Welche Rechte und Belastungen bestehen?
• Ist eine Besichtigung möglich?
• Wie ist die Lage?
• Wie hoch wären die tatsächlichen Gesamtkosten?
• Und vor allem: Passt diese Immobilie überhaupt zu meiner Strategie?

Genau deshalb sollte die Suche nach Zwangsversteigerungen nicht darin bestehen, möglichst viele Termine zu sammeln.

Es geht darum, die richtigen Objekte herauszufiltern.

Wo finden Sie Zwangsversteigerungstermine?

Eine der wichtigsten offiziellen Anlaufstellen ist das gemeinsame ZVG-Portal der deutschen Justiz.

Dort werden Informationen zu Zwangsversteigerungsterminen veröffentlicht.

Sie können dort unter anderem nach verschiedenen Gerichten beziehungsweise Regionen suchen und sich über anstehende Termine informieren.

Das Portal sollte für jeden ernsthaften Interessenten zu den wichtigsten Ausgangspunkten der Recherche gehören.

Denn gerade bei Zwangsversteigerungen ist die Herkunft der Informationen entscheidend.

Ein schönes Inserat auf einem privaten Portal kann Ihnen einen ersten Hinweis geben.

Die eigentliche Prüfung sollte aber auf den offiziellen Verfahrensinformationen und den dazugehörigen Unterlagen aufbauen.

Warum Sie nicht einfach nach dem niedrigsten Verkehrswert suchen sollten

Stellen Sie sich vor, Sie finden drei Immobilien:

Objekt A

Verkehrswert: 300.000 Euro

Objekt B

Verkehrswert: 450.000 Euro

Objekt C

Verkehrswert: 600.000 Euro

Auf den ersten Blick könnte Objekt A interessant wirken.

Aber der Verkehrswert allein sagt Ihnen noch nicht, welches Objekt die beste Gelegenheit ist.

Vielleicht befindet sich Objekt A in einer schwachen Lage und benötigt 100.000 Euro Renovierung.

Objekt B liegt dagegen in einem Gebiet mit hoher Nachfrage und benötigt nur kleinere Arbeiten.

Objekt C könnte zwar besonders attraktiv sein, aber aufgrund der starken Nachfrage auch bei der Versteigerung sehr hohe Gebote anziehen.

Der niedrigste Preis ist deshalb nicht automatisch die beste Gelegenheit.

Beginnen Sie mit Ihrer eigenen Strategie

Bevor Sie nach Immobilien suchen, sollten Sie festlegen, was Sie eigentlich kaufen möchten.

Das klingt selbstverständlich.

In der Praxis springen viele Interessenten aber zwischen völlig unterschiedlichen Objekten hin und her.

Heute ein Einfamilienhaus.

Morgen eine Eigentumswohnung.

Danach ein Mehrfamilienhaus.

Und schließlich ein Grundstück.

Das erschwert die Bewertung.

Legen Sie deshalb zunächst einige einfache Kriterien fest.

Zum Beispiel:

• gewünschte Region
• maximale Entfernung
• Immobilienart
• Mindestgröße
• maximale Investitionssumme
• gewünschte Nutzung
• erwartete Rendite
• maximaler Renovierungsaufwand

Je genauer Ihre Kriterien sind, desto weniger Zeit verlieren Sie später mit ungeeigneten Objekten.

Für Eigennutzer gelten andere Kriterien als für Investoren

Eine Familie, die ihr erstes eigenes Zuhause sucht, bewertet eine Immobilie anders als ein professioneller Anleger.

Das ist vollkommen normal.

Wenn Sie selbst einziehen möchten

Dann können Dinge wie diese besonders wichtig sein:

• Lage
• Grundriss
• Wohnfläche
• Schulen und Kinderbetreuung
• Verkehrsanbindung
• Einkaufsmöglichkeiten
• Zustand des Gebäudes
• langfristige Wohnqualität

Eine etwas höhere Kaufsumme kann für Sie trotzdem sinnvoll sein, wenn die Immobilie perfekt zu Ihrem Leben passt.

Als Investor

Sie schauen wahrscheinlich stärker auf:

• Kaufpreis
• Gesamtkapitalbedarf
• Mieteinnahmen
• Rendite
• Leerstandsrisiko
• Renovierung
• Mikrolage
• Wiederverkaufbarkeit
• Finanzierung

Das gleiche Objekt kann für eine Familie hervorragend und für einen Investor uninteressant sein.

Oder genau umgekehrt.

Der erste Filter: Ist das Objekt überhaupt interessant?

Wenn Sie einen neuen Versteigerungstermin finden, müssen Sie nicht sofort das komplette Gutachten studieren.

Sie können zunächst einen schnellen Vorfilter verwenden.

Schauen Sie sich beispielsweise an:

1. Lage

Ist die Region grundsätzlich interessant?

1. Immobilienart

Passt sie zu Ihrer Strategie?

1. Verkehrswert

Liegt die Größenordnung innerhalb Ihres Budgets?

1. Termin

Können Sie am Versteigerungstermin teilnehmen?

1. Unterlagen

Sind ausreichende Informationen verfügbar?

1. Besichtigung

Gibt es eine Möglichkeit, die Immobilie zumindest von außen oder gegebenenfalls von innen zu beurteilen?

Wenn ein Objekt bereits an diesen Punkten scheitert, müssen Sie nicht mehrere Stunden in die weitere Analyse investieren.

Der zweite Filter: Das Gutachten

Wenn ein Objekt grundsätzlich interessant erscheint, wird das Verkehrswertgutachten besonders wichtig.

Das Gutachten kann Ihnen Informationen liefern, die Sie aus einer einfachen Terminliste niemals erkennen würden.

Je nach Objekt und Gutachten können beispielsweise Informationen enthalten sein über:

• Grundstück
• Gebäude
• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• baulichen Zustand
• Modernisierungen
• Grundstückssituation
• Lage
• bestehende Nutzung
• besondere Merkmale
• wertrelevante Besonderheiten

Das Gutachten ersetzt allerdings keine vollständige eigene Prüfung.

Es ist ein wichtiges Werkzeug.

Nicht mehr und nicht weniger.

Lesen Sie das Gutachten nicht wie ein Roman

Das ist ein praktischer Tipp, der Ihnen viel Zeit sparen kann.

Sie müssen nicht beim ersten Lesen jede Seite gleich intensiv studieren.

Beginnen Sie mit den Informationen, die Ihre Entscheidung unmittelbar beeinflussen.

Zum Beispiel:

Was wird eigentlich versteigert?

Eine Wohnung?

Ein Einfamilienhaus?

Ein Grundstück?

Ein Mehrfamilienhaus?

Dann:

Wie groß ist die Immobilie?

Danach:

Wie ist der Zustand?

Und anschließend:

Welche besonderen rechtlichen oder wirtschaftlichen Punkte werden genannt?

Wenn Ihnen dabei etwas auffällt, gehen Sie tiefer in die entsprechenden Abschnitte.

So können Sie deutlich schneller erkennen, ob sich eine ausführliche Prüfung lohnt.

Die Lage können Sie nicht aus dem Gutachten allein beurteilen

Ein Gutachten kann Ihnen viele Informationen geben.

Aber Sie sollten sich trotzdem selbst mit der Umgebung beschäftigen.

Schauen Sie sich die Lage auf der Karte an.

Achten Sie beispielsweise auf:

• Verkehr
• öffentliche Verkehrsmittel
• Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen
• Industrie
• Lärmquellen
• größere Straßen
• Bahnanlagen
• geplante Infrastruktur
• allgemeines Umfeld

Wenn möglich, fahren Sie selbst zum Objekt.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die Sie später selbst nutzen oder langfristig vermieten wollen.

Eine Adresse kann mehr erzählen als ein Exposé

Bei normalen Immobilienkäufen erhalten Sie häufig professionelle Fotos und ausführliche Verkaufsbeschreibungen.

Bei einer Zwangsversteigerung ist die Informationslage oft anders.

Sie sollten deshalb lernen, mit weniger Informationen zu arbeiten.

Die Adresse kann beispielsweise Ausgangspunkt für weitere Recherchen sein.

Sie können die Umgebung betrachten.

Sie können vergleichbare Immobilien analysieren.

Sie können Mietangebote in der Umgebung untersuchen.

Und Sie können versuchen, ein Gefühl dafür zu bekommen, ob der im Gutachten angenommene Wert zur heutigen Marktsituation passt.

Dabei sollten Sie allerdings immer zwischen Marktbeobachtung und gesicherten Informationen unterscheiden.

Warum Vergleichsobjekte so wichtig sind

Nehmen wir an, Sie interessieren sich für eine Eigentumswohnung mit:

80 m² Wohnfläche

und einem Verkehrswert von:

240.000 Euro

Das entspricht:

3.000 Euro pro m²

Ist das teuer?

Ist das günstig?

Ohne Vergleichswerte können Sie diese Frage kaum beantworten.

Schauen Sie deshalb nach vergleichbaren Immobilien in derselben oder einer ähnlichen Lage.

Dabei sollten Sie möglichst ähnliche Objekte vergleichen:

• ähnliche Wohnfläche
• ähnliche Lage
• ähnliches Baujahr
• ähnlicher Zustand
• ähnliche Ausstattung

Je besser der Vergleich, desto aussagekräftiger ist er.

Vorsicht bei einfachen Online-Preisvergleichen

Online-Immobilienportale können sehr hilfreich sein.

Aber Angebotspreise sind nicht automatisch tatsächliche Verkaufspreise.

Eine Immobilie kann beispielsweise für 350.000 Euro angeboten werden und später für einen anderen Betrag verkauft werden.

Deshalb sollten Sie solche Daten als Orientierung betrachten und nicht als garantierten Marktwert.

Das ist gerade bei einer Zwangsversteigerung wichtig.

Ein hoher Unterschied zwischen Verkehrswert und aktuellen Angebotspreisen bedeutet nicht automatisch, dass Sie einen riesigen Gewinn erzielen werden.

Ein einfaches Bewertungssystem kann helfen

Wenn Sie regelmäßig nach Zwangsversteigerungen suchen, können Sie Ihre Objekte mit einem einfachen Punktesystem bewerten.

Zum Beispiel von 1 bis 5:

Kriterium

Bewertung

Lage

1–5

Zustand

1–5

Preisniveau

1–5

Vermietbarkeit

1–5

Wertsteigerungspotenzial

1–5

rechtliche Komplexität

1–5

Renovierungsrisiko

1–5

Das muss keine wissenschaftliche Berechnung sein.

Der Sinn besteht darin, Ihre Entscheidungen vergleichbarer zu machen.

Denn wenn Sie zehn interessante Objekte gleichzeitig beobachten, kann es schwierig werden, sich nur auf Ihr Bauchgefühl zu verlassen.

Das Bauchgefühl ist trotzdem nicht nutzlos

Zahlen sind wichtig.

Aber eine Immobilie ist kein reines Excel-Problem.

Wenn Sie selbst dort wohnen möchten, spielt beispielsweise die Frage eine Rolle:

„Kann ich mir vorstellen, hier zehn Jahre zu leben?“

Als Investor kann eine andere Frage wichtiger sein:

„Würde ein zukünftiger Käufer oder Mieter diese Lage attraktiv finden?“

Diese Fragen stehen nicht unbedingt im Gutachten.

Trotzdem können sie entscheidend sein.

Was macht eine Immobilie für Investoren interessant?

Es gibt keine universelle Formel.

Aber einige Merkmale verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Zum Beispiel:

Gute Nachfrage

Eine Immobilie in einer Region mit stabiler Nachfrage kann einfacher zu vermieten oder später zu verkaufen sein.

Renovierung mit kalkulierbarem Aufwand

Eine Immobilie mit sichtbarem Renovierungsbedarf muss nicht schlecht sein.

Im Gegenteil.

Wenn der Aufwand realistisch kalkulierbar ist, kann gerade daraus eine interessante Gelegenheit entstehen.

Attraktive Mikrolage

Eine durchschnittliche Wohnung in einer sehr guten Lage kann langfristig interessanter sein als eine schöne Wohnung in einer schwachen Lage.

Klare Strategie

Wenn Sie bereits wissen, was Sie nach dem Kauf machen möchten, können Sie schneller beurteilen, ob ein Objekt zu Ihnen passt.

Und was macht ein Objekt gefährlich?

Ein niedriger Preis kann manchmal genau deshalb niedrig sein, weil erhebliche Risiken bestehen.

Beispiele können sein:

• erheblicher Sanierungsbedarf
• schwierige Nutzungssituation
• problematische Lage
• unklare rechtliche Situation
• eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeiten
• hohe laufende Kosten
• schwierige Vermietbarkeit

Das bedeutet nicht, dass solche Objekte grundsätzlich schlecht sind.

Ein professioneller Investor kann Risiken bewusst übernehmen.

Der entscheidende Unterschied ist:

Ein Risiko sollte bekannt und kalkuliert sein.

Nicht einfach übersehen werden.

Erstellen Sie eine persönliche Beobachtungsliste

Wenn Sie ernsthaft in Zwangsversteigerungen investieren möchten, sollten Sie nicht jede Immobilie einzeln neu analysieren.

Erstellen Sie eine Liste.

Zum Beispiel:

Objekt

Region

Verkehrswert

Termin

Status

Wohnung A

Hannover

240.000 €

12.09.

prüfen

Haus B

Köln

410.000 €

18.09.

interessant

Wohnung C

Leipzig

180.000 €

23.09.

aussortiert

Dann können Sie die interessantesten Objekte Schritt für Schritt weiter analysieren.

Warum mehrere Termine besser sind als nur einer

Wenn Sie zum ersten Mal an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, sollten Sie sich nicht sofort auf das erste Objekt konzentrieren, das Ihnen gefällt.

Beobachten Sie mehrere Verfahren.

Besuchen Sie gegebenenfalls Versteigerungstermine zunächst als Zuschauer.

Sie bekommen dadurch ein Gefühl dafür:

• wie der Termin abläuft
• wie Bieter auftreten
• wie schnell Gebote abgegeben werden
• wie sich der Preis entwickelt
• welche Fragen vor dem Termin relevant sind

Diese Erfahrung kann wertvoller sein als das Lesen von zehn weiteren Artikeln.

Lassen Sie sich nicht vom Versteigerungstag emotional treiben

Das ist besonders wichtig.

Sie haben möglicherweise Stunden in die Analyse eines Objekts investiert.

Sie fahren zum Gericht.

Sie sitzen im Saal.

Das Verfahren beginnt.

Und dann steigt der Preis.

280.000 Euro.

290.000 Euro.

300.000 Euro.

Sie denken:

„Jetzt habe ich schon so viel Zeit investiert. Ich kann doch nicht einfach aufgeben.“

Doch.

Genau das sollten Sie können.

Ihr vorher festgelegtes Limit existiert aus einem guten Grund.

Wenn die Zahlen nicht mehr stimmen, müssen Sie aussteigen.

Der beste Deal kann der sein, den Sie nicht kaufen

Das klingt zunächst widersprüchlich.

Aber ein professioneller Investor weiß:

Nicht jede Gelegenheit muss genutzt werden.

Wenn ein Objekt bei 250.000 Euro interessant ist, bei 300.000 Euro vielleicht noch funktioniert und bei 350.000 Euro keinen ausreichenden Puffer mehr bietet, dann ist 350.000 Euro nicht plötzlich ein guter Kauf, nur weil Sie das Objekt unbedingt haben möchten.

Der Markt bietet neue Möglichkeiten.

Bei Zwangsversteigerungen kommen laufend neue Termine hinzu.

Geduld kann deshalb ein echter Wettbewerbsvorteil sein.

Eine praktische Routine für Ihre Suche

Wenn Sie regelmäßig nach Zwangsversteigerungen suchen möchten, können Sie sich eine feste Routine aufbauen.

Schritt 1

Neue Versteigerungstermine prüfen.

Schritt 2

Interessante Regionen herausfiltern.

Schritt 3

Objekte nach Immobilienart und Budget sortieren.

Schritt 4

Verkehrswert und Eckdaten prüfen.

Schritt 5

Gutachten besorgen und analysieren.

Schritt 6

Lage selbst recherchieren.

Schritt 7

Vergleichsobjekte untersuchen.

Schritt 8

Gesamtkosten kalkulieren.

Schritt 9

Risiken identifizieren.

Schritt 10

Maximales Gebot festlegen.

Schritt 11

Termin beobachten oder teilnehmen.

Schritt 12

Bei Überschreitung des Limits konsequent aussteigen.

Diese Vorgehensweise klingt vielleicht weniger aufregend als einfach auf ein vermeintliches Schnäppchen zu bieten.

Aber sie ist wesentlich näher an einer professionellen Vorgehensweise.

Fazit

Die Suche nach Zwangsversteigerungen ist nicht einfach die Suche nach möglichst billigen Immobilien.

Es geht darum, Informationen zu sammeln, Objekte zu filtern und Chancen von Risiken zu unterscheiden.

Für Eigennutzer bedeutet das vor allem, eine Immobilie zu finden, die finanziell tragbar ist und langfristig zum eigenen Leben passt.

Für Investoren geht es stärker um Gesamtkosten, Nachfrage, Rendite und das Verhältnis zwischen Risiko und möglichem Ertrag.

In beiden Fällen gilt dasselbe Grundprinzip:

Nicht das Objekt mit dem größten Rabatt ist automatisch das beste Objekt.

Das beste Objekt ist dasjenige, dessen Preis, Zustand, Lage und Risiken zu Ihrer persönlichen Strategie passen.

Und bevor Sie überhaupt an ein Gebot denken, sollten Sie genau wissen, warum dieses konkrete Objekt für Sie interessant ist und bei welchem Preis Sie konsequent aussteigen.