Zwangsversteigerung ohne Besichtigung: Wie können Sie eine Immobilie trotzdem richtig einschätzen?

Manchmal ist eine Besichtigung möglich.

Manchmal nicht.

Und genau hier beginnt für viele Interessenten das Problem:

Wie sollen Sie ein Gebot für eine Immobilie abgeben, wenn Sie nicht genau wissen, was sich hinter der Tür befindet?

Die kurze Antwort lautet:

Sie können eine Immobilie auch ohne Innenbesichtigung analysieren.

Aber Sie müssen anders vorgehen und das zusätzliche Risiko in Ihre Kalkulation einbauen.

Warum eine Besichtigung bei einer Zwangsversteigerung nicht garantiert ist

Bei einer Zwangsversteigerung haben Sie nicht automatisch denselben Zugang zur Immobilie wie bei einem klassischen Immobilienverkauf.

Die Immobilie befindet sich möglicherweise noch im Besitz oder in der Nutzung anderer Personen.

Eine Innenbesichtigung kann deshalb davon abhängen, ob ein Zugang ermöglicht wird.

Das kann für einen Käufer sehr unbefriedigend sein.

Sie sehen vielleicht nur:

• die Adresse
• einige Informationen aus dem Gutachten
• eventuell Fotos
• die Außenansicht
• Angaben zur Wohnfläche
• Baujahr und Ausstattung
• Informationen zur Nutzung

Und trotzdem sollen Sie später entscheiden, ob Sie möglicherweise mehrere hunderttausend Euro bieten möchten.

Das klingt riskant.

Und tatsächlich ist es das.

Die entscheidende Frage ist deshalb nicht:

„Kann ich das Risiko vollständig vermeiden?“

Sondern:

„Kann ich das verbleibende Risiko ausreichend einschätzen und finanziell verkraften?“

Der wichtigste Grundsatz: Nicht besichtigen bedeutet nicht blind kaufen

Wenn Sie eine Immobilie nicht von innen besichtigen können, sollten Sie nicht automatisch aufgeben.

Aber Sie sollten auch nicht so tun, als hätten Sie sie gesehen.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Eine fehlende Besichtigung muss in Ihre Entscheidung einfließen.

Wenn zwei vergleichbare Immobilien existieren und Sie eine davon ausführlich besichtigen konnten, während Sie bei der anderen keinerlei Zugang hatten, sind die beiden Chancen nicht automatisch gleichwertig.

Bei der nicht besichtigten Immobilie besteht eine zusätzliche Unsicherheit.

Und Unsicherheit hat einen wirtschaftlichen Wert.

Das Verkehrswertgutachten wird noch wichtiger

Wenn Sie die Immobilie nicht besichtigen können, sollten Sie dem Gutachten besondere Aufmerksamkeit schenken.

Das Gutachten kann Informationen über das Objekt enthalten, die Ihnen helfen, den Zustand zumindest teilweise einzuschätzen.

Je nach konkretem Gutachten können beispielsweise folgende Punkte beschrieben werden:

• Baujahr
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Gebäudetyp
• Ausstattung
• Modernisierungen
• baulicher Zustand
• erkennbare Schäden
• besondere Belastungen
• Nutzungssituation
• wertrelevante Besonderheiten

Allerdings sollten Sie immer genau unterscheiden:

Was wurde tatsächlich festgestellt?

Und:

Was konnte der Gutachter nicht überprüfen?

Das ist ein entscheidender Punkt.

Lesen Sie besonders genau, was nicht überprüft werden konnte

Viele Menschen konzentrieren sich beim Lesen eines Gutachtens auf die positiven Informationen.

Zum Beispiel:

„Modernisiertes Badezimmer.“

Oder:

„Gepflegtes Wohngebäude.“

Interessanter kann manchmal ein anderer Satz sein:

„Eine Innenbesichtigung war nicht möglich.“

Oder ein Hinweis darauf, dass bestimmte Bereiche nicht zugänglich waren.

Denn dann wissen Sie:

Hier besteht eine Informationslücke.

Und genau diese Informationslücke müssen Sie bei Ihrer Bewertung berücksichtigen.

Fotos sind hilfreich, aber kein Ersatz für eine Besichtigung

Wenn das Gutachten Fotos enthält, sollten Sie diese sorgfältig ansehen.

Achten Sie beispielsweise auf:

• Fenster
• Böden
• Wände
• Decken
• Türen
• Badezimmer
• Küche
• Heizung
• sichtbare Feuchtigkeit
• Schimmelspuren
• Risse
• Renovierungszustand

Aber seien Sie vorsichtig.

Ein Foto zeigt immer nur einen kleinen Teil der Realität.

Es kann beispielsweise einen Raum ordentlich aussehen lassen, obwohl andere Bereiche erhebliche Probleme aufweisen.

Fotos sind deshalb ein zusätzliches Informationsstück.

Sie sind kein Beweis dafür, dass sich die Immobilie insgesamt in gutem Zustand befindet.

Auch die Außenansicht liefert Informationen

Wenn Sie nicht hineinkommen, sollten Sie zumindest die Immobilie von außen ansehen.

Das klingt banal.

Kann aber überraschend hilfreich sein.

Achten Sie beispielsweise auf:

Fassade

Gibt es sichtbare Risse oder Schäden?

Dach

Wirkt das Dach gepflegt oder gibt es erkennbare Probleme?

Fenster

Sind sie offensichtlich älter oder bereits modernisiert?

Balkone

Gibt es sichtbare Schäden?

Grundstück

Wie ist der allgemeine Zustand?

Gemeinschaftsbereiche

Bei Mehrfamilienhäusern können beispielsweise Eingangsbereich, Treppenhaus oder Außenanlagen Hinweise auf den allgemeinen Zustand geben.

Natürlich können Sie daraus keine vollständige technische Bewertung ableiten.

Aber Sie erhalten zusätzliche Informationen.

Nutzen Sie die Umgebung als Informationsquelle

Wenn Sie bereits vor Ort sind, schauen Sie sich nicht nur das Gebäude an.

Schauen Sie sich die gesamte Umgebung an.

Wie wirkt die Straße?

Wie ist der Zustand der benachbarten Gebäude?

Gibt es viel Verkehr?

Wie weit sind Einkaufsmöglichkeiten entfernt?

Wie ist die Anbindung?

Gibt es Lärmquellen?

Für einen Eigennutzer kann das entscheidend sein.

Für einen Investor ebenfalls.

Denn die Qualität einer Immobilie hängt nicht nur von ihren vier Wänden ab.

Die Lage gehört zum Produkt.

Google Street View und Kartendienste können helfen

Digitale Kartendienste können bei der Vorbereitung sehr nützlich sein.

Sie können sich beispielsweise die Umgebung ansehen und prüfen:

• Straßenführung
• Nachbargebäude
• öffentliche Einrichtungen
• Geschäfte
• Verkehrsanbindung
• Grünflächen
• Entfernung zu wichtigen Einrichtungen

Je nach Standort stehen auch ältere Aufnahmen zur Verfügung.

Damit können Sie manchmal erkennen, wie sich die Umgebung über die Zeit verändert hat.

Aber auch hier gilt:

Digitale Bilder sind eine Ergänzung.

Sie ersetzen keine technische Besichtigung.

Sprechen Sie mit dem zuständigen Gericht

Wenn Sie Fragen zum konkreten Versteigerungsverfahren haben, sollten Sie sich an die zuständige Stelle wenden und klären, welche Informationen offiziell verfügbar sind.

Dabei sollten Sie allerdings nicht erwarten, dass das Gericht Ihnen eine individuelle Investmentberatung gibt.

Das Gericht ist nicht dafür zuständig, Ihnen zu sagen:

„Diese Immobilie ist ein guter Kauf.“

Seine Aufgabe liegt im Verfahren.

Ihre Aufgabe besteht darin, die wirtschaftliche Entscheidung zu treffen.

Was ist mit dem Eigentümer oder Bewohner?

Das ist ein Bereich, bei dem Sie besonders vorsichtig sein sollten.

Eine Immobilie kann möglicherweise noch von Personen bewohnt werden.

Sie sollten deshalb nicht versuchen, Druck auszuüben oder unangekündigt Zugang zu verlangen.

Auch wenn Sie unbedingt wissen möchten, wie die Wohnung von innen aussieht.

Respektieren Sie die Situation vor Ort.

Wenn eine offizielle Besichtigung angeboten wird, nutzen Sie diese Möglichkeit.

Wenn keine Besichtigung möglich ist, müssen Sie Ihre Entscheidung auf den verfügbaren Informationen aufbauen.

Kann man trotzdem ein gutes Geschäft machen?

Ja.

Aber das Risiko muss sich in Ihrer Kalkulation widerspiegeln.

Nehmen wir an, Sie analysieren eine Wohnung mit einem erwarteten Marktwert von:

300.000 Euro

Sie können sie besichtigen.

Nach Ihrer Analyse erwarten Sie:

20.000 Euro Renovierung

Bei einer zweiten Wohnung liegt der erwartete Wert ebenfalls bei:

300.000 Euro

Aber Sie können sie nicht von innen besichtigen.

Sie müssen möglicherweise mit:

50.000 Euro Renovierung

rechnen.

Warum?

Nicht weil Sie wissen, dass 50.000 Euro notwendig sind.

Sondern weil Ihre Unsicherheit größer ist.

Arbeiten Sie mit einem Risiko-Puffer

Eine Möglichkeit besteht darin, einen zusätzlichen Puffer einzuplanen.

Nehmen wir an, Sie schätzen:

Renovierung: 40.000 Euro

Sie könnten zusätzlich einen Sicherheitsbetrag einplanen.

Zum Beispiel:

Risiko-Puffer: 20.000 Euro

Ihre interne Kalkulation würde dann mit:

60.000 Euro

arbeiten.

Wenn die Immobilie später tatsächlich nur 35.000 Euro benötigt, ist das hervorragend.

Wenn dagegen unerwartete Arbeiten entstehen, haben Sie zumindest einen Teil des Risikos bereits berücksichtigt.

Der Puffer ist kein Freifahrtschein

Ein häufiger Fehler besteht darin, einen Puffer zu verwenden und anschließend trotzdem aggressiver zu bieten.

Beispiel:

Sie rechnen mit:

40.000 Euro Renovierung

und:

20.000 Euro Reserve

Dann stellen Sie fest, dass das Objekt wegen der fehlenden Besichtigung für Sie eigentlich 30.000 Euro weniger wert sein sollte.

Statt Ihr Gebot zu reduzieren, sagen Sie:

„Ich habe doch eine Reserve.“

Das ist die falsche Denkweise.

Der Puffer soll Sie schützen.

Er soll nicht dazu dienen, Ihr maximales Gebot künstlich zu erhöhen.

Für Eigennutzer ist die Frage besonders emotional

Wenn Sie Ihre erste eigene Immobilie kaufen möchten, kann eine Zwangsversteigerung sehr attraktiv wirken.

Sie sehen vielleicht ein Haus, das auf dem normalen Immobilienmarkt für Sie kaum erreichbar wäre.

Und plötzlich scheint ein Kauf möglich.

Das kann starke Emotionen auslösen.

Vielleicht denken Sie bereits darüber nach:

„Hier könnte mein Kind sein eigenes Zimmer haben.“

Oder:

„Endlich hätten wir ein eigenes Zuhause.“

Das ist menschlich.

Aber genau deshalb müssen Sie besonders vorsichtig sein.

Ein emotional wichtiges Objekt ist nicht automatisch ein wirtschaftlich gutes Objekt.

Für Investoren ist Unsicherheit ein kalkulierbarer Faktor

Ein professioneller Investor betrachtet fehlende Informationen normalerweise anders.

Die Frage lautet nicht unbedingt:

„Ist das Risiko null?“

Das ist bei Immobilien selten der Fall.

Die Frage lautet:

„Ist der erwartete Ertrag hoch genug, um das Risiko zu rechtfertigen?“

Wenn eine Immobilie aufgrund fehlender Besichtigung einen zusätzlichen Unsicherheitsfaktor hat, kann ein niedrigeres Gebot das Risiko möglicherweise ausgleichen.

Wenn das Objekt dagegen bereits bei einem hohen Preis attraktiv erscheinen müsste, wird die fehlende Besichtigung problematischer.

Eine einfache Regel für Ihr maximales Gebot

Sie können Ihre Überlegung vereinfacht so aufbauen:

Erwarteter Wert der Immobilie

minus

Erwerbskosten

minus

Renovierung

minus

Finanzierungskosten

minus

Risikopuffer

=

wirtschaftlich vertretbarer Gesamtbetrag

Aus diesem Betrag leiten Sie dann Ihr maximales Gebot ab.

Die konkrete Berechnung muss natürlich an das jeweilige Objekt angepasst werden.

Aber das Prinzip ist einfach:

Je größer die Unsicherheit, desto mehr Sicherheitsmarge brauchen Sie.

Was Sie vor dem Gebot unbedingt prüfen sollten

Wenn keine Innenbesichtigung möglich ist, sollten Sie versuchen, möglichst viele andere Informationsquellen auszuschöpfen.

Unterlagen

☐ Verkehrswertgutachten

☐ Versteigerungsbedingungen

☐ Angaben zum Objekt

☐ vorhandene Pläne

☐ vorhandene Fotos

Immobilie

☐ Außenbesichtigung

☐ Zustand des Gebäudes

☐ Grundstück

☐ Nachbargebäude

Lage

☐ Verkehrsanbindung

☐ Infrastruktur

☐ Lärm

☐ Umfeld

Wirtschaftlichkeit

☐ Vergleichsobjekte

☐ mögliche Miete

☐ Renovierung

☐ Finanzierung

☐ Reserve

Rechtliche Situation

☐ bestehenbleibende Rechte

☐ Nutzungssituation

☐ besondere Hinweise im Verfahren

Wann sollten Sie lieber nicht bieten?

Manchmal ist die beste Entscheidung, ein Objekt vollständig aus Ihrer Liste zu streichen.

Zum Beispiel, wenn:

• die Innenbesichtigung nicht möglich ist
• das Gutachten erhebliche Unsicherheiten enthält
• der bauliche Zustand nicht ausreichend eingeschätzt werden kann
• die rechtliche Situation kompliziert ist
• der erwartete Ertrag das Risiko nicht rechtfertigt
• Sie keine ausreichende finanzielle Reserve haben

Das bedeutet nicht, dass die Immobilie schlecht ist.

Vielleicht ist sie für einen anderen Käufer interessant.

Aber sie muss nicht für Sie interessant sein.

Die wichtigste Frage vor dem Versteigerungstermin

Wenn Sie eine Immobilie nicht besichtigen konnten, stellen Sie sich vor dem Termin eine einfache Frage:

„Was müsste ich über diese Immobilie noch wissen, damit ich mich mit meinem Gebot wirklich wohlfühle?“

Schreiben Sie die Antworten auf.

Dann prüfen Sie, ob Sie diese Informationen bekommen können.

Wenn nicht, müssen Sie entscheiden, ob Sie mit der verbleibenden Unsicherheit leben können.

Wenn die Antwort nein lautet, sollten Sie nicht bieten.

Das ist keine verpasste Chance.

Das ist Risikomanagement.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung ohne Innenbesichtigung ist nicht automatisch ein schlechter Kauf.

Aber sie ist eine Situation, in der Sie besonders diszipliniert arbeiten müssen.

Das Verkehrswertgutachten, Fotos, die Außenbesichtigung, die Lageanalyse und Vergleichsobjekte können Ihnen helfen, das Bild der Immobilie so weit wie möglich zu vervollständigen.

Trotzdem bleibt ein Teil der Unsicherheit bestehen.

Und genau diese Unsicherheit sollte sich in Ihrem maximalen Gebot widerspiegeln.

Für Eigennutzer bedeutet das: Verlieben Sie sich nicht in eine Immobilie, die Sie noch gar nicht wirklich kennen.

Für Investoren bedeutet es: Bewerten Sie das zusätzliche Risiko und verlangen Sie dafür eine ausreichende Sicherheitsmarge.

Eine Immobilie, die Sie nicht vollständig beurteilen können, ist nicht automatisch eine schlechte Gelegenheit.

Aber je weniger Sie wissen, desto wichtiger wird eine Frage:

Ist der mögliche Vorteil groß genug, um das unbekannte Risiko zu tragen?