Was kostet eine Zwangsversteigerung wirklich? Alle Kosten beim Kauf einer Immobilie

Auf den ersten Blick wirkt eine Immobilie vielleicht wie ein echtes Schnäppchen. Der Verkehrswert liegt bei 300.000 Euro. Sie ersteigern sie für 210.000 Euro und haben also scheinbar 90.000 Euro gespart. Aber dann kommen weitere Kosten dazu, und genau hier machen viele Anfänger einen Fehler.

Sie rechnen:

Gebot = Kaufpreis

In der Realität sollten Sie anders rechnen:

Gebot + Erwerbsnebenkosten + mögliche Finanzierungskosten + Renovierung + Sicherheitsreserve = tatsächlicher Kapitalbedarf

Das klingt zunächst komplizierter, ist es aber nicht. Wenn Sie einmal verstanden haben, welche Kosten Sie berücksichtigen müssen, können Sie eine Zwangsversteigerung viel nüchterner beurteilen. Und genau darum geht es in diesem Artikel.

Welche Kosten entstehen bei einer Zwangsversteigerung?

Bei einem Immobilienkauf über eine Zwangsversteigerung können verschiedene Kosten entstehen. Einige sind relativ gut vorhersehbar, andere hängen von Ihrer persönlichen Situation oder vom Zustand und der Nutzung der Immobilie ab.

Zu den wichtigsten Punkten gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Gerichtskosten
• Kosten für die Eintragung im Grundbuch
• gegebenenfalls Finanzierungskosten
• mögliche Renovierungs- und Sanierungskosten
• Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung oder Räumung
• laufende Kosten nach dem Erwerb
• eine finanzielle Reserve für unerwartete Probleme

Ein großer Unterschied zum klassischen Immobilienkauf ist: Die Kostenstruktur ist nicht einfach eine Kopie eines normalen Immobilienkaufs. Deshalb sollten Sie nicht automatisch mit einem bestimmten Prozentsatz rechnen und glauben, damit sei alles erledigt.

Die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten zusätzlichen Kosten. Sie fällt grundsätzlich auch beim Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung an. Wie hoch sie ist, hängt vom Bundesland ab, da Deutschland keine einheitliche Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer hat. Deshalb kann ein Investor bei einem Objekt in Bayern mit einer anderen Steuerbelastung rechnen als bei einem Objekt in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Die genaue Steuer sollten Sie deshalb immer für das Bundesland prüfen, in dem sich die Immobilie befindet.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, Ihr Zuschlagsbetrag beträgt:

250.000 Euro

Wenn in Ihrem Bundesland beispielsweise eine Grunderwerbsteuer von 5 % gilt, wären das:

12.500 Euro

Ihr tatsächlicher Kapitalbedarf liegt damit bereits über den 250.000 Euro, und wir haben noch nicht über andere Kosten gesprochen.

Gibt es Maklerkosten?

Das ist ein Punkt, der für viele Käufer interessant ist. Bei einer klassischen Immobilientransaktion kann eine Maklerprovision anfallen. Bei einer Zwangsversteigerung gibt es jedoch normalerweise keinen Immobilienmakler, der den Verkauf vermittelt. Das bedeutet: Eine klassische Maklerprovision gehört normalerweise nicht zu den typischen Kosten einer Zwangsversteigerung. Das kann einen erheblichen Unterschied machen. Wenn Sie beispielsweise bei einem normalen Immobilienkauf mehrere Prozent Maklerkosten einplanen müssten, kann dieser Kostenblock bei einer Zwangsversteigerung entfallen.

Aber Vorsicht: Das bedeutet nicht, dass der Erwerb ohne Nebenkosten ist. Es bedeutet lediglich, dass sich die Kostenstruktur unterscheidet.

Gerichtskosten

Auch das Gericht arbeitet nicht kostenlos. Im Zusammenhang mit dem Zuschlag und der weiteren Abwicklung können Gerichtskosten entstehen. Die konkrete Höhe hängt unter anderem vom Wert beziehungsweise vom jeweiligen Geschäft und den anfallenden Gebühren ab. Für Ihre Kalkulation bedeutet das: Gerichtskosten sollten nicht vergessen werden. Gerade bei kleineren Objekten können einzelne Gebühren im Verhältnis zum Kaufpreis stärker ins Gewicht fallen. Bei größeren Investments sind sie zwar prozentual möglicherweise weniger bedeutend, gehören aber trotzdem in die Gesamtberechnung.

Grundbuchkosten

Nach dem Erwerb muss der Eigentumswechsel auch im Grundbuch nachvollzogen werden. Dafür können ebenfalls Gebühren anfallen. Das ist ein weiterer Punkt, den Anfänger manchmal übersehen. Sie sehen den Zuschlag und denken:

„Damit gehört mir die Immobilie.“

Der Zuschlag ist natürlich der entscheidende Schritt, aber die rechtliche und administrative Abwicklung endet nicht einfach mit dem Moment, in dem das Gebot angenommen wird. Auch die weiteren Schritte müssen finanziell berücksichtigt werden.

Ein großer Unterschied: Es gibt normalerweise keinen klassischen Notarvertrag

Bei einem normalen Immobilienkauf läuft vieles über einen notariellen Kaufvertrag. Bei einer Zwangsversteigerung ist die Situation anders. Der Erwerb erfolgt durch den Zuschlag im Versteigerungstermin. Deshalb gibt es nicht einfach den klassischen Kaufvertrag, den Käufer und Verkäufer beim Notar unterschreiben. Das kann dazu führen, dass bestimmte Kosten eines normalen Immobilienkaufs hier nicht in derselben Form auftreten.

Aber auch hier gilt: Nicht aus „kein klassischer Kaufvertrag“ auf „keine Erwerbsnebenkosten“ schließen. Es gibt weiterhin steuerliche, gerichtliche und grundbuchbezogene Kosten.

Die Sicherheitsleistung vor dem Versteigerungstermin

Eine weitere finanzielle Frage stellt sich bereits vor dem Zuschlag. Unter bestimmten Voraussetzungen kann im Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung verlangt werden. Die gesetzliche Sicherheitsleistung beträgt grundsätzlich 10 % des festgesetzten Verkehrswerts. Das ist nicht dasselbe wie eine zusätzliche Kaufkostenposition, aber es ist für Ihre Liquiditätsplanung sehr wichtig.

Wenn der Verkehrswert beispielsweise:

300.000 Euro

beträgt, kann die Sicherheitsleistung:

30.000 Euro

betragen.

Sie sollten deshalb nicht erst am Tag der Versteigerung darüber nachdenken, wie Sie diese Voraussetzung erfüllen. Wer vorbereitet zur Versteigerung geht, klärt diese Frage vorher.

Die Finanzierung ist ein eigenes Thema

Jetzt wird es für viele Käufer besonders interessant. Was passiert, wenn Sie die Immobilie nicht vollständig aus Eigenkapital bezahlen möchten? Dann müssen Sie die Finanzierung bereits vor der Versteigerung planen. Das ist bei einer Zwangsversteigerung besonders wichtig.

Warum?

Weil Sie nicht einfach zuerst den Zuschlag abwarten und danach gemütlich zur Bank gehen sollten. Sie wissen zwar vor dem Termin nicht genau, welchen Zuschlag Sie erhalten, aber Sie sollten vorher wissen: Wie viel kann ich maximal finanzieren? Und noch wichtiger: Wie hoch darf mein Gebot sein, damit die Finanzierung überhaupt funktioniert?

Ein typischer Anfängerfehler bei der Finanzierung

Stellen Sie sich vor, Sie haben:

80.000 Euro Eigenkapital

und möchten eine Immobilie ersteigern.

Sie denken:

„Dann kann ich ungefähr 80.000 Euro bieten.“

Das kann zu kurz gedacht sein. Von Ihrem Eigenkapital können zusätzlich Erwerbsnebenkosten bezahlt werden müssen. Außerdem möchten Sie vielleicht renovieren. Vielleicht brauchen Sie Geld für:

• Handwerker
• neue Böden
• Malerarbeiten
• Elektrik
• Heizung
• Bad
• Küche
• kleinere Reparaturen

Wenn Sie Ihr gesamtes verfügbares Geld in den Zuschlag stecken, bleibt möglicherweise kein Spielraum für das, was danach kommt. Und genau dann kann aus einem scheinbaren Schnäppchen ein finanzielles Problem werden.

Renovierungskosten können den größten Unterschied machen

Bei einer Zwangsversteigerung sollten Sie besonders vorsichtig mit Renovierungskosten umgehen. Warum? Weil Sie den tatsächlichen Zustand nicht immer vollständig beurteilen können. Das gilt insbesondere dann, wenn keine Innenbesichtigung möglich war. Vielleicht brauchen Sie nur neue Böden und etwas Farbe, vielleicht ist aber auch eine umfassendere Sanierung erforderlich.

Deshalb sollten Sie nicht einfach einen kleinen Pauschalbetrag in Ihre Kalkulation schreiben. Stattdessen sollten Sie verschiedene Szenarien bilden.

Beispiel

Zuschlag:

220.000 Euro

Erwerbsnebenkosten:

15.000 Euro

Renovierung, optimistisch:

15.000 Euro

Renovierung, realistisch:

30.000 Euro

Renovierung, pessimistisch:

50.000 Euro

Jetzt sieht die Situation schon ganz anders aus. Im besten Fall benötigen Sie ungefähr 250.000 Euro. Im schlechteren Szenario 285.000 Euro. Der Unterschied beträgt 35.000 Euro, und genau diese 35.000 Euro können darüber entscheiden, ob Ihr Investment funktioniert oder nicht.

Was ist mit bestehenden Schulden?

Hier sollten Sie besonders aufmerksam sein. Eine Zwangsversteigerung bedeutet nicht automatisch, dass jede finanzielle Verpflichtung rund um die Immobilie einfach verschwindet. Bei der Versteigerung spielen unter anderem die bestehenden Rechte und Belastungen sowie deren Rang eine wichtige Rolle. Entscheidend ist deshalb nicht nur:

„Wie hoch ist mein Gebot?“

Sondern auch:

„Was wird mit dem Zuschlag tatsächlich erworben und welche Rechte bleiben bestehen?“

Diese Informationen sollten Sie vor der Versteigerung anhand der Versteigerungsunterlagen prüfen. Gerade für unerfahrene Käufer ist das ein Bereich, bei dem professionelle Prüfung sinnvoll sein kann.

Hausgeld und laufende Kosten bei einer Eigentumswohnung

Bei einer Eigentumswohnung kommt eine weitere Ebene hinzu. Nach dem Erwerb haben Sie nicht nur Ihre Finanzierung und die üblichen laufenden Kosten. Es können beispielsweise Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant sein. Dazu gehören unter anderem:

• Hausgeld
• Instandhaltungsrücklage
• laufende Betriebskosten
• mögliche Sonderumlagen

Bei einem Investment ist das besonders wichtig. Eine Wohnung kann auf den ersten Blick eine attraktive Rendite versprechen, aber wenn die laufenden Kosten hoch sind, sieht die tatsächliche Rendite schnell anders aus.

Die Kosten nach dem Zuschlag werden oft unterschätzt

Viele konzentrieren sich auf den Tag der Versteigerung, aber wirtschaftlich beginnt Ihr eigentliches Projekt danach. Sie haben vielleicht:

Gebot: 200.000 Euro

Dann kommen beispielsweise:

Steuern und Gebühren

Danach:

Renovierung

Danach:

Finanzierung

Danach:

laufende Kosten

Und möglicherweise:

Leerstand oder zusätzliche Kosten bis zur Vermietung

Das bedeutet: Sie sollten nicht nur fragen:

„Kann ich die Immobilie kaufen?“

Sondern:

„Kann ich sie auch nach dem Kauf problemlos halten und entwickeln?“

Das ist ein viel besserer Test für Ihre finanzielle Belastbarkeit.

Ein vollständiges Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Wohnung mit einem Verkehrswert von:

300.000 Euro

Sie erwarten einen Zuschlag von:

220.000 Euro

Jetzt rechnen wir nicht nur mit diesen 220.000 Euro.

1. Zuschlag

220.000 Euro

2. Grunderwerbsteuer

Je nach Bundesland unterschiedlich.

Beispielhaft mit 5 %:

11.000 Euro

3. Gericht und Grundbuch

Hier kommen weitere Gebühren hinzu.

Nehmen wir für die Beispielrechnung vereinfacht:

3.000 Euro

4. Renovierung

Realistische Planung:

25.000 Euro

5. Reserve

Für unerwartete Kosten:

15.000 Euro

Damit liegen wir bereits bei:

274.000 Euro

Der Zuschlag von 220.000 Euro hat also einen tatsächlichen Kapitalbedarf von ungefähr 274.000 Euro erzeugt. Das sind 54.000 Euro mehr als das Gebot, und genau deshalb ist der Satz

„Ich bekomme die Immobilie für 220.000 Euro“

finanziell nicht präzise genug.

Was bedeutet das für die Rendite?

Für einen Eigennutzer ist die Rechnung etwas anders. Wenn Sie selbst einziehen möchten, spielt die monatliche Belastung eine zentrale Rolle. Für einen Investor ist dagegen die Rendite entscheidend.

Angenommen, Sie können eine Wohnung für:

220.000 Euro

ersteigern.

Nach allen Kosten und Renovierungen haben Sie insgesamt:

274.000 Euro

investiert.

Sie können die Wohnung für:

1.300 Euro monatlich

vermieten.

Das entspricht:

15.600 Euro Jahreskaltmiete

Wenn Sie einfach nur den Zuschlag als Grundlage verwenden, sieht die Rendite deutlich besser aus als bei einer Berechnung auf Basis des tatsächlich eingesetzten Kapitals. Genau hier entstehen viele falsche Immobilienrenditen. Ein professioneller Investor rechnet deshalb nicht nur:

Jahresmiete ÷ Zuschlag

sondern betrachtet das gesamte eingesetzte Kapital.

Wie viel Geld sollten Sie zusätzlich zum Gebot haben?

Darauf gibt es keine universelle Zahl. Aber eines ist klar: Sie sollten nicht Ihr gesamtes verfügbares Kapital auf den Zuschlag setzen. Sie brauchen einen Puffer. Wie groß dieser sein sollte, hängt unter anderem davon ab:

• ob Sie selbst einziehen oder vermieten
• ob Sie finanzieren
• wie alt die Immobilie ist
• wie gut der Zustand bekannt ist
• ob eine Innenbesichtigung möglich war
• welche Renovierungen wahrscheinlich sind
• welche laufenden Kosten entstehen
• wie stabil Ihre persönlichen Finanzen sind

Je unsicherer das Objekt, desto wichtiger wird Liquidität.

Der wichtigste Unterschied zwischen Preis und Kosten

Merken Sie sich diese beiden Begriffe:

Kaufpreis

und

Gesamtkosten

sind nicht dasselbe.

Der Kaufpreis ist das Ergebnis der Versteigerung.

Die Gesamtkosten sind das, was Sie das gesamte Projekt tatsächlich kostet.

Für einen Investor ist deshalb die zweite Zahl entscheidend.

Wenn Sie eine Immobilie für 200.000 Euro kaufen und insgesamt 280.000 Euro investieren, dann ist Ihr Investment wirtschaftlich nicht „200.000 Euro“.

Es sind:

280.000 Euro.

Diese Zahl sollten Sie mit dem möglichen Marktwert, den Mieteinnahmen und Ihrem erwarteten Ergebnis vergleichen.

Eine einfache Checkliste vor jedem Gebot

Bevor Sie bieten, sollten Sie mindestens diese Punkte aufschreiben.

Erwerb

☐ Geplantes Höchstgebot

☐ Grunderwerbsteuer

☐ Gerichtskosten

☐ Grundbuchkosten

☐ Weitere unmittelbar anfallende Gebühren

Immobilie

☐ Renovierung

☐ Sanierung

☐ Technische Risiken

☐ Eventuelle Sonderkosten

Finanzierung

☐ Eigenkapital

☐ Fremdkapital

☐ Zinsen

☐ Monatliche Belastung

Nach dem Kauf

☐ Hausgeld

☐ Instandhaltung

☐ Versicherung

☐ Betriebskosten

☐ Eventueller Leerstand

☐ Liquiditätsreserve

Wenn Sie diese Punkte nicht beantworten können, ist es möglicherweise noch zu früh für ein Gebot.

Die wichtigste Zahl ist Ihr maximales Gebot

Am Ende brauchen Sie eine Zahl.

Nicht:

„Mal sehen, wie hoch die anderen bieten.“

Sondern:

„Bis zu diesem Betrag gehe ich mit. Danach steige ich aus.“

Diese Zahl sollte aus Ihrer eigenen Rechnung entstehen.

Beispielsweise:

Erwarteter Wert der Immobilie: 300.000 Euro

minus

Renovierung: 30.000 Euro

minus

Nebenkosten: 15.000 Euro

minus

Risikopuffer: 20.000 Euro

ergibt einen maximal sinnvollen Gesamteinsatz von:

235.000 Euro

Wenn Ihre übrige Kalkulation einen niedrigeren oder höheren Wert rechtfertigt, muss Ihr persönliches Höchstgebot entsprechend angepasst werden.

Der entscheidende Punkt ist:

Das Gebot wird aus der Rechnung abgeleitet, nicht aus der Emotion.

Fazit: Ein günstiger Zuschlag ist nicht automatisch ein günstiger Kauf

Eine Zwangsversteigerung kann eine interessante Möglichkeit sein, eine Immobilie zu erwerben. Aber der Zuschlag allein erzählt nur die halbe Geschichte. Sie müssen wissen, was die Immobilie Sie insgesamt kostet. Dazu gehören nicht nur Steuern und Gebühren, auch Renovierung, Finanzierung, laufende Kosten und eine ausreichende Reserve müssen berücksichtigt werden.

Für den Erstkäufer ist das besonders wichtig, weil ein finanzieller Fehler bei der ersten Immobilie lange spürbar sein kann. Für den professionellen Investor ist die Rechnung noch wichtiger, denn eine scheinbare Rendite auf Basis des Zuschlags kann völlig anders aussehen, wenn das tatsächlich eingesetzte Kapital berücksichtigt wird.

Deshalb sollten Sie vor jedem Gebot drei Zahlen kennen:

Was ist die Immobilie realistisch wert?

Was wird mich das gesamte Projekt kosten?

Was ist mein absolutes Höchstgebot?

Wenn Sie diese drei Zahlen kennen, wird die Zwangsversteigerung wesentlich weniger emotional. Und genau das ist meistens ein Vorteil.

Die besten Käufe entstehen nicht dadurch, dass man am aggressivsten bietet. Sie entstehen dadurch, dass man vorher sauber gerechnet hat und bereit ist, bei einem zu hohen Preis einfach nicht mehr mitzugehen.