Gutachten bei der Zwangsversteigerung richtig lesen: Diese Punkte sollten Sie vor dem Bieten prüfen

Wenn Sie zum ersten Mal an einer Zwangsversteigerung teilnehmen möchten, ist genau das ein Problem. Sie brauchen kein Studium der Immobilienwirtschaft, um ein Gutachten zu verstehen, aber Sie sollten wissen, wo Sie genauer hinschauen müssen. Denn das Gutachten kann Informationen enthalten, die für Ihre Entscheidung viel wichtiger sind als der Verkehrswert auf der ersten Seite.

Ein niedriger Preis kann attraktiv aussehen. Ein hoher Verkehrswert kann Sicherheit vermitteln. Beides kann Sie aber in die falsche Richtung führen, wenn Sie die entscheidenden Details übersehen. Dieser Artikel zeigt Ihnen deshalb, wie Sie ein Gutachten Schritt für Schritt lesen können und welche Fragen Sie sich dabei stellen sollten.

Was ist ein Verkehrswertgutachten überhaupt?

Bei einer Zwangsversteigerung wird für die Immobilie ein Verkehrswert festgestellt. Dazu wird in der Regel ein Sachverständiger beauftragt. Das Gutachten soll den Wert der Immobilie unter den zugrunde gelegten Bewertungsbedingungen nachvollziehbar bestimmen.

Für Sie ist es aber mehr als nur eine Zahl. Das Gutachten kann Ihnen einen ersten Überblick darüber geben:

• Was wird überhaupt versteigert?
• Wie groß ist das Grundstück?
• Wie groß ist die Immobilie?
• Wann wurde sie gebaut?
• In welchem Zustand befindet sie sich?
• Wie wird sie genutzt?
• Welche Besonderheiten gibt es?
• Welche Risiken wurden festgestellt?
• Welche Informationen konnten nicht vollständig geprüft werden?

Deshalb sollten Sie das Gutachten nicht wie ein Preisetikett behandeln. Betrachten Sie es eher als eine Informationsquelle für Ihre eigene Prüfung.

Beginnen Sie nicht mit dem Verkehrswert

Das klingt vielleicht überraschend. Viele Interessenten öffnen das Gutachten und suchen sofort nach:

„Verkehrswert: 350.000 Euro“

Dann wird diese Zahl in eine Tabelle eingetragen und die Suche nach dem vermeintlichen Schnäppchen beginnt.

Besser ist ein anderer Ansatz. Lesen Sie zunächst die grundlegenden Informationen über das Objekt. Sie wollen zuerst verstehen: Was ist das eigentlich für eine Immobilie? Erst danach sollten Sie sich intensiv mit dem Wert beschäftigen. Denn 350.000 Euro können für eine bestimmte Immobilie sehr attraktiv sein, für eine andere können sie viel zu hoch sein.

1. Prüfen Sie zuerst, was genau versteigert wird

Das ist eine der grundlegendsten Fragen. Sie sollten genau wissen, ob es sich beispielsweise um:

• ein Einfamilienhaus
• eine Eigentumswohnung
• ein Mehrfamilienhaus
• ein Grundstück
• eine Gewerbeimmobilie
• einen Miteigentumsanteil
• oder eine andere Immobilie

handelt.

Auch die genaue Bezeichnung des Grundstücks beziehungsweise des Objekts ist wichtig.

Warum?

Weil eine Zwangsversteigerung nicht immer so einfach ist wie:

„Ich kaufe dieses Haus.“

Es können unterschiedliche Rechte oder Eigentumsverhältnisse bestehen. Deshalb sollten Sie genau prüfen, welcher Gegenstand des Verfahrens tatsächlich versteigert wird.

2. Grundstück und Lage verstehen

Die Lage ist bei Immobilien ein entscheidender Faktor. Das gilt auch bei einer Zwangsversteigerung. Schauen Sie sich deshalb nicht nur die Adresse an. Versuchen Sie zu verstehen:

• Wie ist die Wohngegend?
• Wie ist die Verkehrsanbindung?
• Gibt es Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?
• Wie ist die Infrastruktur?
• Gibt es Lärmquellen?
• Wie entwickelt sich die Umgebung?
• Wie sehen vergleichbare Immobilien in der Umgebung aus?

Wenn Sie die Immobilie selbst besichtigen können, sollten Sie das unbedingt nutzen. Das Gutachten ersetzt keine eigene Besichtigung.

3. Grundstücksgröße und Wohnfläche prüfen

Jetzt wird es konkreter. Schauen Sie sich die wichtigsten Flächenangaben an.

Zum Beispiel:

Grundstück: 620 m²

Wohnfläche: 145 m²

Diese Zahlen sollten Sie nicht einfach übernehmen, ohne zu verstehen, was dahintersteht. Besonders bei älteren Immobilien können Flächenangaben aus unterschiedlichen Quellen stammen. Es kann außerdem Bereiche geben, die nicht ohne Weiteres als reguläre Wohnfläche betrachtet werden können. Wenn beispielsweise ein ausgebauter Dachboden vorhanden ist, sollten Sie nicht automatisch davon ausgehen, dass jeder Quadratmeter dieselbe rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung hat wie normale Wohnfläche.

4. Baujahr und Modernisierungen

Das Baujahr gibt Ihnen einen ersten Hinweis auf die Immobilie. Aber das Baujahr allein sagt noch nicht, wie gut oder schlecht der Zustand ist.

Ein Haus aus:

1975

kann vollständig modernisiert worden sein.

Ein Haus aus:

2005

kann trotzdem erheblichen Renovierungsbedarf haben.

Deshalb sollten Sie nach Modernisierungen suchen.

Zum Beispiel:

• Dach
• Fenster
• Heizung
• Elektrik
• Sanitär
• Fassade
• Dämmung
• Böden
• Küche
• Bäder

Besonders interessant ist dabei nicht nur ob etwas modernisiert wurde, sondern auch wann.

5. Der Zustand der Immobilie

Hier wird das Gutachten für Sie besonders wertvoll. Der Zustand kann einen enormen Einfluss auf Ihre Kalkulation haben. Achten Sie auf Hinweise zu:

• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Schäden am Dach
• Rissen
• veralteter Haustechnik
• Heizungsanlage
• Sanierungsbedarf
• Instandhaltungsstau
• nicht fertiggestellten Baumaßnahmen

Wenn Sie einen Begriff nicht verstehen, sollten Sie ihn nicht einfach ignorieren. Markieren Sie ihn. Suchen Sie nach einer Erklärung. Und wenn es um einen potenziell teuren technischen oder rechtlichen Punkt geht, sollten Sie professionelle Hilfe in Betracht ziehen.

Ein wichtiger Punkt: Nicht alles konnte möglicherweise besichtigt werden

Das ist etwas, das Sie sehr ernst nehmen sollten. Bei einer Zwangsversteigerung kann die Besichtigung der Immobilie eingeschränkt sein. Vielleicht konnte der Sachverständige bestimmte Räume nicht betreten. Vielleicht war ein Teil der Immobilie nicht zugänglich. Vielleicht konnte eine technische Anlage nicht vollständig geprüft werden.

Solche Einschränkungen können im Gutachten erwähnt werden. Wenn Sie lesen, dass bestimmte Bereiche nicht besichtigt oder nicht überprüft werden konnten, sollten Sie nicht einfach davon ausgehen, dass dort alles in Ordnung ist. Das Gegenteil wäre genauso falsch. Sie wissen schlicht weniger. Und genau diese Unsicherheit sollte in Ihre Kalkulation einfließen.

6. Gibt es besondere Rechte oder Belastungen?

Jetzt kommen wir zu einem Bereich, den Anfänger häufig unterschätzen. Eine Immobilie besteht nicht nur aus Wänden, Böden und einem Grundstück. Es können Rechte und Belastungen bestehen, die für den Erwerber relevant sind.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Grunddienstbarkeiten
• Wohnrechte
• Nießbrauchrechte
• Wegerechte
• Reallasten
• andere im Grundbuch relevante Rechte

Ob und in welchem Umfang solche Rechte bestehen bleiben oder welche Auswirkungen sie auf das Verfahren haben, muss anhand der konkreten Verfahrensunterlagen geprüft werden. Das ist ein Punkt, bei dem Sie nicht einfach nach einer allgemeinen Internetregel entscheiden sollten.

7. Ist die Immobilie vermietet?

Bei einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus ist das besonders wichtig. Wenn eine Immobilie vermietet ist, sollten Sie verstehen:

• Gibt es Mietverhältnisse?
• Wie hoch ist die Miete?
• Wie lange bestehen die Mietverhältnisse?
• Gibt es Besonderheiten?
• Welche Informationen wurden im Gutachten berücksichtigt?

Für einen Eigennutzer ist die Situation eine andere als für einen Kapitalanleger. Ein Investor interessiert sich beispielsweise stark für die zukünftigen Erträge. Ein Eigennutzer möchte möglicherweise selbst einziehen. Deshalb sollten Sie das Gutachten immer aus Ihrer eigenen Perspektive analysieren.

8. Was sagt das Gutachten über die Nutzung?

Eine Immobilie kann auf dem Papier sehr interessant aussehen. Aber Sie sollten prüfen, wie sie tatsächlich genutzt wird.

Beispielsweise kann eine Immobilie:

• selbst genutzt
• vermietet
• teilweise vermietet
• leerstehend
• gewerblich genutzt
• oder gemischt genutzt

sein.

Auch hier gilt: Nicht nur lesen, sondern verstehen. Wenn die aktuelle Nutzung von Ihrer geplanten Nutzung abweicht, kann das zusätzliche Fragen aufwerfen.

9. Gibt es Hinweise auf nicht genehmigte Baumaßnahmen?

Das ist ein Punkt, den Sie besonders ernst nehmen sollten. Stellen Sie sich vor, Sie finden ein Haus mit 180 m² Wohnfläche. Sie gehen davon aus, dass die gesamte Fläche rechtlich problemlos als Wohnraum genutzt werden kann.

Im Gutachten oder in anderen Unterlagen finden Sie dann Hinweise auf einen später ausgebauten Bereich. Jetzt stellt sich eine wichtige Frage: Ist dieser Ausbau entsprechend genehmigt? Das ist keine Kleinigkeit.

Eine zusätzliche Fläche kann wirtschaftlich sehr attraktiv sein, aber Sie sollten nicht einfach den Wert dieser Fläche in Ihre Kalkulation einbauen, ohne ihren rechtlichen Status zu verstehen.

10. Schauen Sie sich die Bewertungsmethode an

Jetzt können Sie sich intensiver mit dem Verkehrswert beschäftigen. Schauen Sie nach: Welches Bewertungsverfahren wurde verwendet?

Je nach Immobilie können beispielsweise das:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

sein.

Die Methode kann Ihnen helfen zu verstehen, warum der Gutachter zu seinem Ergebnis gekommen ist. Wenn Sie beispielsweise eine vermietete Immobilie als Investment analysieren, sollten Sie besonders darauf achten, welche Ertragsannahmen verwendet wurden. Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus können andere Faktoren stärker im Vordergrund stehen.

11. Vergleichswerte nicht blind übernehmen

Wenn im Gutachten Vergleichsobjekte genannt werden, sind diese interessant. Aber auch hier gilt: Nicht jede Wohnung ist mit jeder Wohnung vergleichbar.

Eine Immobilie kann:

• eine bessere Lage
• einen besseren Zustand
• eine bessere Energieeffizienz
• einen besseren Grundriss
• einen größeren Balkon
• einen Stellplatz
• oder andere Vorteile

haben.

Deshalb sollten Sie Vergleichswerte als Orientierung betrachten. Wenn Sie eine eigene Marktanalyse durchführen können, wird Ihre Kalkulation dadurch deutlich stärker.

12. Welche Annahmen wurden getroffen?

Dieser Punkt wird häufig übersehen. Ein Gutachten basiert auf Informationen und Annahmen. Wenn bestimmte Informationen nicht vollständig verfügbar waren, kann der Sachverständige mit bestimmten Annahmen arbeiten.

Lesen Sie deshalb aufmerksam, wenn Formulierungen auftauchen, die sinngemäß darauf hinweisen:

• dass etwas nicht überprüft werden konnte
• dass bestimmte Unterlagen nicht vorlagen
• dass bestimmte Angaben übernommen wurden
• dass bestimmte Annahmen getroffen wurden

Diese Stellen sind für Sie besonders interessant. Denn dort können sich Unsicherheiten befinden.

Das Gutachten ist keine Garantie

Dieser Satz sollte bei jeder Zwangsversteigerung im Hinterkopf bleiben. Ein Gutachten ist eine wichtige Grundlage, aber es ist keine Garantie dafür, dass:

• die Immobilie genau so aussieht wie beschrieben
• jede Angabe aktuell ist
• keine zusätzlichen Probleme existieren
• Sie die Immobilie zum Verkehrswert verkaufen können
• Ihre Renovierungskosten exakt den Erwartungen entsprechen

Deshalb sollten Sie das Gutachten immer mit anderen Informationen kombinieren.

Ein einfacher Lesetrick für Anfänger

Wenn Sie sich durch ein 50-seitiges Gutachten arbeiten, müssen Sie nicht alles sofort verstehen. Machen Sie es in drei Durchgängen.

Durchgang 1: Verstehen

Beantworten Sie nur:

Was wird hier eigentlich verkauft?

Notieren Sie:

• Immobilientyp
• Lage
• Größe
• Baujahr
• Nutzung
• Verkehrswert

Durchgang 2: Risiken

Jetzt suchen Sie gezielt nach:

• Schäden
• Sanierungsbedarf
• fehlender Besichtigung
• rechtlichen Besonderheiten
• Mietverhältnissen
• nicht genehmigten Veränderungen
• sonstigen Unsicherheiten

Durchgang 3: Zahlen

Erst jetzt machen Sie Ihre wirtschaftliche Kalkulation. Das hilft enorm. Denn wenn Sie direkt mit Zahlen beginnen, besteht die Gefahr, dass Sie sich in einer vermeintlichen Rendite festbeißen.

Ein Beispiel für Ihre eigene Kalkulation

Nehmen wir an:

Verkehrswert: 400.000 Euro

Sie glauben, dass Sie die Immobilie für:

280.000 Euro

bekommen könnten.

Jetzt kommen weitere Punkte hinzu:

Renovierung: 50.000 Euro

Risikopuffer: 20.000 Euro

weitere Kosten: 15.000 Euro

Damit liegen Sie bereits bei ungefähr:

365.000 Euro

Jetzt ist die Frage:

Ist die Immobilie für mich bei einem Gesamtaufwand von rund 365.000 Euro noch attraktiv?

Das ist die richtige Frage.

Nicht:

„Ich kaufe 120.000 Euro unter Verkehrswert.“

Für Eigennutzer: Denken Sie an Ihr zukünftiges Zuhause

Wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen möchten, kann die emotionale Seite eine große Rolle spielen. Vielleicht gefällt Ihnen das Haus. Vielleicht hat es den perfekten Garten. Vielleicht liegt es genau in der Gegend, in der Sie schon immer wohnen wollten. Das ist völlig normal.

Aber gerade dann sollten Sie besonders diszipliniert bleiben. Ein Gutachten kann Ihnen helfen, einen Schritt zurückzutreten. Fragen Sie sich:

Was würde ich für dieses Haus bezahlen, wenn ich nicht wüsste, dass es eine Zwangsversteigerung ist?

Diese Frage kann überraschend hilfreich sein.

Für Investoren: Suchen Sie nicht nach dem größten Rabatt

Als Investor sollten Sie noch stärker auf das Verhältnis von:

Rendite

zu

Risiko

achten.

Ein Objekt mit 35 % Abstand zum Verkehrswert kann schlechter sein als ein Objekt mit 15 % Abstand.

Warum?

Weil das erste vielleicht:

• hohe Sanierungskosten
• schwierige Vermietbarkeit
• schlechte Lage
• rechtliche Unsicherheiten
• hohe laufende Kosten

hat.

Das zweite Objekt könnte dagegen sofort vermietbar sein und eine solide Nachfrage haben.

Ein professioneller Investor kauft deshalb nicht den größten Rabatt. Er kauft ein vernünftiges Verhältnis zwischen Preis, Risiko und Ertrag.

Ihre Gutachten-Checkliste

Bevor Sie ein Gebot abgeben, sollten Sie mindestens diese Punkte beantwortet haben:

Objekt

☐ Was genau wird versteigert?

☐ Welche Fläche hat das Objekt?

☐ Wie groß ist das Grundstück?

☐ Wann wurde es gebaut?

☐ Wie wird es aktuell genutzt?

Zustand

☐ Welche Renovierungen sind notwendig?

☐ Gibt es erkennbare Schäden?

☐ Welche Bereiche konnten nicht besichtigt werden?

☐ Gibt es Hinweise auf Instandhaltungsstau?

Rechtliche und tatsächliche Situation

☐ Gibt es besondere Rechte?

☐ Gibt es Mietverhältnisse?

☐ Gibt es Hinweise auf besondere Nutzungen?

☐ Gibt es Hinweise auf nicht genehmigte Veränderungen?

Bewertung

☐ Wie hoch ist der Verkehrswert?

☐ Welche Bewertungsmethode wurde verwendet?

☐ Welche Annahmen wurden getroffen?

☐ Sind die Vergleichswerte nachvollziehbar?

Ihre eigene Rechnung

☐ Erwarteter Zuschlag

☐ Renovierungskosten

☐ Erwerbsnebenkosten

☐ Sicherheitsleistung

☐ Finanzierungsbedarf

☐ Risikopuffer

☐ Maximalgebot

Wenn Sie diese Fragen beantworten können, haben Sie bereits einen großen Teil der Arbeit erledigt.

Was Sie niemals tun sollten

Es gibt drei Fehler, die Sie vermeiden sollten.

Nur die erste Seite lesen

Der Verkehrswert allein sagt Ihnen zu wenig.

Nur auf den Rabatt schauen

Ein niedriger Zuschlag kann trotzdem ein schlechtes Investment sein.

Unsicherheiten ignorieren

Wenn etwas im Gutachten nicht geprüft werden konnte, sollten Sie es nicht einfach als „wahrscheinlich kein Problem“ behandeln.

Unsicherheit ist ein Risiko.

Und Risiken gehören in Ihre Kalkulation.

Fazit

Ein Verkehrswertgutachten ist wahrscheinlich eines der wichtigsten Dokumente, die Sie vor einer Zwangsversteigerung lesen sollten. Aber Sie müssen kein Sachverständiger sein, um daraus wertvolle Informationen zu gewinnen.

Beginnen Sie mit den einfachen Fragen:

Was wird verkauft?

Wo liegt die Immobilie?

Wie groß ist sie?

Wie ist ihr Zustand?

Wie wird sie genutzt?

Danach gehen Sie tiefer:

Welche Risiken gibt es?

Welche Rechte bestehen?

Was konnte nicht geprüft werden?

Wie wurde der Verkehrswert berechnet?

Und erst danach kommt Ihre eigene Kalkulation. Denn das Ziel ist nicht, den Verkehrswert des Gutachtens auswendig zu kennen. Das Ziel ist, eine viel wichtigere Zahl zu bestimmen:

Was ist diese Immobilie für mich wirklich wert?

Wenn Sie diese Zahl kennen und bereit sind, sie als Ihre persönliche Grenze zu respektieren, haben Sie bei einer Zwangsversteigerung bereits einen entscheidenden Vorteil. Sie bieten dann nicht einfach mit. Sie treffen eine Investmententscheidung.