Zwangsversteigerung ohne Eigenkapital: Ist der Kauf einer Immobilie trotzdem möglich?

Was passiert, wenn Sie nicht genug Eigenkapital haben?

Gerade für Menschen, die ihre erste Immobilie kaufen möchten, ist das eine wichtige Frage. Denn ein günstiger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass der Kauf auch ohne eigenes Geld funktioniert. Bei einer Zwangsversteigerung gelten außerdem einige Besonderheiten, die Sie kennen sollten, bevor Sie überhaupt ein Gebot abgeben.

Kann man eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ist eine Finanzierung auch ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital nicht automatisch ausgeschlossen. Aber es ist deutlich schwieriger und risikoreicher. Eine Bank prüft nicht nur den Preis, den Sie für die Immobilie zahlen möchten, sondern möchte wissen, wie hoch das gesamte Risiko der Finanzierung ist. Dazu gehören unter anderem:

• Ihr Einkommen
• Ihre berufliche Situation
• bestehende Kredite
• Ihre monatlichen Ausgaben
• der Wert der Immobilie
• die geplante Finanzierung
• mögliche zusätzliche Kosten
• die Beleihbarkeit der Immobilie

Bei einer Zwangsversteigerung kommt noch eine Besonderheit hinzu: Sie wissen möglicherweise nicht genau, welchen Preis Sie am Ende bezahlen werden. Das macht die Finanzierung für alle Beteiligten komplizierter.

Warum Eigenkapital bei einer Zwangsversteigerung besonders wichtig ist

Viele Menschen denken bei Eigenkapital zunächst nur an die Differenz zwischen Kaufpreis und Finanzierung. Bei einer Zwangsversteigerung sollten Sie aber weiter denken. Sie brauchen möglicherweise Geld für:

• die Sicherheitsleistung
• Gerichtskosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• mögliche Renovierungen
• notwendige Reparaturen
• weitere laufende Kosten

Und genau hier entsteht ein Problem. Sie können theoretisch eine Immobilie zu einem attraktiven Preis erwerben, aber wenn nach dem Zuschlag kein Geld mehr für notwendige Arbeiten vorhanden ist, kann aus einem vermeintlichen Schnäppchen schnell eine finanzielle Belastung werden.

Die Sicherheitsleistung müssen Sie vorher einplanen

Ein besonders wichtiger Punkt ist die Sicherheitsleistung. Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, muss unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Sicherheitsleistung erbringen. In vielen Fällen beträgt diese 10 Prozent des festgesetzten Verkehrswertes.

Das ist wichtig: Die Sicherheitsleistung orientiert sich nicht einfach an Ihrem geplanten Maximalgebot. Wenn der Verkehrswert beispielsweise bei:

300.000 Euro

liegt, können für die Sicherheitsleistung:

30.000 Euro

erforderlich sein.

Diese Summe müssen Sie zum Versteigerungstermin entsprechend nachweisen beziehungsweise bereitstellen. Sie sollten deshalb nicht erst am Tag der Versteigerung darüber nachdenken, wie Sie die Sicherheitsleistung organisieren.

Ein Beispiel: 300.000 Euro Verkehrswert

Stellen Sie sich vor, Sie interessieren sich für ein Einfamilienhaus. Der Verkehrswert beträgt 300.000 Euro. Sie glauben, dass der Zuschlag bei ungefähr 210.000 Euro liegen könnte. Auf den ersten Blick sieht das hervorragend aus. Sie denken:

„Wenn ich die Immobilie für 210.000 Euro bekomme und sie 300.000 Euro wert ist, habe ich sofort einen großen Vorteil.“

Aber Ihre Rechnung ist noch nicht vollständig. Sie müssen beispielsweise auch berücksichtigen:

Sicherheitsleistung: 30.000 Euro

Grunderwerbsteuer: abhängig vom Bundesland

Gerichts- und Grundbuchkosten

Renovierung

Finanzierungskosten

Liquiditätsreserve

Der tatsächliche Kapitalbedarf kann deshalb deutlich höher sein als nur der Zuschlagspreis.

Kann die Bank die Sicherheitsleistung finanzieren?

Hier sollten Sie besonders vorsichtig sein. Sie sollten nicht davon ausgehen, dass eine Bank Ihnen automatisch einen separaten Kredit zur Verfügung stellt, nur damit Sie die Sicherheitsleistung hinterlegen können. Die konkrete Finanzierung hängt von Ihrer persönlichen Situation und der jeweiligen Bank ab. Deshalb sollten Sie die Finanzierung vor dem Versteigerungstermin klären, nicht erst danach. Denn wenn Sie erfolgreich bieten, ist der Zuschlag keine unverbindliche Reservierung; Sie haben sich damit zu einem Kauf verpflichtet.

Das größte Problem bei einer 100-Prozent-Finanzierung

Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung bedeutet vereinfacht gesagt, dass der Kaufpreis vollständig über Fremdkapital finanziert wird. Das klingt zunächst attraktiv, aber bei einer Zwangsversteigerung kann die Situation komplizierter sein.

Nehmen wir an:

Zuschlag: 250.000 Euro

Verkehrswert: 300.000 Euro

Das klingt nach einem guten Verhältnis.

Jetzt benötigen Sie zusätzlich:

40.000 Euro für Renovierung und weitere Kosten.

Damit liegt Ihr tatsächlicher Kapitalbedarf möglicherweise bei:

290.000 Euro oder mehr.

Wenn Sie kein eigenes Kapital haben, müsste die Finanzierung entsprechend hoch ausfallen. Die Bank wird dann sehr genau prüfen, ob die Immobilie und Ihre finanzielle Situation diese Belastung tragen können.

110-Prozent-Finanzierung: Noch weniger Eigenkapital

Bei einer Finanzierung, die über den reinen Kaufpreis hinausgeht, werden zusätzlich beispielsweise Erwerbsnebenkosten finanziert. Das kann in bestimmten Fällen möglich sein, aber je höher der Finanzierungsanteil, desto größer ist normalerweise auch das Risiko.

Für die Bank bedeutet eine hohe Finanzierung weniger eigener finanzieller Puffer des Käufers. Für Sie bedeutet es höhere Verschuldung und weniger Spielraum für unerwartete Kosten. Das kann besonders problematisch werden, wenn die Immobilie nach dem Kauf renoviert werden muss.

Warum der Verkehrswert nicht dasselbe ist wie der Beleihungswert

Hier passieren häufig Denkfehler. Angenommen, das Gutachten nennt einen Verkehrswert von 400.000 Euro und Sie kaufen die Immobilie für 280.000 Euro. Sie könnten jetzt denken:

„Ich habe sofort 120.000 Euro Eigenkapital in der Immobilie.“

So einfach ist es nicht.

Die Bank bewertet die Immobilie nach ihren eigenen Kriterien. Der Verkehrswert aus dem Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht automatisch identisch mit dem Wert, den eine Bank für ihre Finanzierung zugrunde legt. Deshalb sollten Sie niemals allein mit der Differenz zwischen Verkehrswert und Zuschlagspreis kalkulieren.

Warum ein vermeintliches Schnäppchen trotzdem schwierig zu finanzieren sein kann

Ein niedriger Zuschlagspreis ist natürlich interessant, aber die Bank stellt sich eine andere Frage:

Wie sicher ist die Finanzierung dieses konkreten Objekts?

Dabei können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Zum Beispiel:

• Lage
• Zustand
• Immobilientyp
• Marktgängigkeit
• vorhandene Belastungen und Rechte
• Vermietbarkeit
• mögliche Sanierung
• erwarteter Wert
• persönliche finanzielle Situation des Kreditnehmers

Ein kleines, gut erhaltenes Einfamilienhaus in einer gefragten Lage kann für eine Bank anders aussehen als ein stark sanierungsbedürftiges Objekt in einer schwachen Region.

Für Erstkäufer: Lassen Sie sich nicht vom Rabatt blenden

Gerade wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, ist der scheinbare Rabatt besonders verführerisch. Sie sehen einen Verkehrswert von 350.000 Euro und einen möglichen Zuschlag von 240.000 Euro und denken:

„110.000 Euro günstiger.“

Aber diese 110.000 Euro sind kein garantiertes Geldgeschenk. Vielleicht benötigt die Immobilie 50.000 Euro Renovierung. Vielleicht entstehen weitere Kosten, die Finanzierung ist teurer als erwartet oder das Gebot am Versteigerungstermin steigt deutlich über Ihre ursprüngliche Planung.

Das Ziel sollte deshalb nicht sein:

„Wie bekomme ich die Immobilie möglichst billig?“

Sondern:

„Kann ich diese Immobilie langfristig sicher finanzieren?“

Das ist eine viel bessere Frage.

Für Investoren sieht die Rechnung anders aus

Ein professioneller Investor betrachtet die Finanzierung normalerweise stärker aus Sicht der Gesamtrendite.

Nehmen wir an:

Erwarteter Marktwert: 500.000 Euro

Zuschlag: 330.000 Euro

Renovierung: 70.000 Euro

weitere Kosten: 25.000 Euro

Gesamtkapitalbedarf:

425.000 Euro

Der Investor interessiert sich jetzt nicht nur für den Rabatt. Er möchte wissen: Was ist die Immobilie nach der Renovierung tatsächlich wert? Welche Miete ist realistisch? Wie hoch sind die Finanzierungskosten? Welche Rendite bleibt nach allen Kosten? Wie viel Eigenkapital muss eingesetzt werden? Und wie groß ist der Sicherheitspuffer?

Eine hohe Fremdfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, sie kann aber gleichzeitig das Risiko erheblich erhöhen. Beides muss gemeinsam betrachtet werden.

Was passiert, wenn Sie ohne Eigenkapital gewinnen?

Das ist eine Situation, die Sie unbedingt vermeiden sollten. Stellen Sie sich vor, Sie gewinnen die Versteigerung mit einem Zuschlag von 280.000 Euro, haben aber noch keine endgültige Finanzierung. Stellt sich nach dem Termin heraus, dass die Bank die gewünschte Finanzierung nicht bereitstellt, haben Sie ein ernstes Problem.

Sie können nicht einfach sagen:

„Dann möchte ich die Immobilie doch nicht.“

Eine Zwangsversteigerung funktioniert nicht wie ein normaler Immobilienkauf mit einer einfachen Rücktrittsmöglichkeit. Deshalb sollte die Finanzierung vor dem Bieten so weit wie möglich geklärt sein.

Eine Finanzierungszusage ist mehr wert als ein gutes Gefühl

Wenn Sie eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung kaufen möchten, sollten Sie nicht mit einer groben Aussage wie:

„Die Bank wird das wahrscheinlich finanzieren.“

arbeiten.

„Wahrscheinlich“ ist bei einem Gebot über mehrere hunderttausend Euro keine ausreichende Grundlage.

Sprechen Sie mit Ihrer Bank beziehungsweise Ihrem Finanzierungspartner vor dem Versteigerungstermin. Legen Sie das konkrete Objekt vor, besprechen Sie den Verkehrswert und Ihren finanziellen Spielraum und klären Sie, welchen maximalen Betrag Sie sich tatsächlich leisten können.

Ihr maximales Gebot sollte nicht von Ihrer Emotion abhängen

Das ist einer der wichtigsten Punkte bei jeder Zwangsversteigerung. Stellen Sie vor dem Termin fest:

Mein absolutes Limit liegt bei X Euro.

Und dann halten Sie sich daran.

Das ist schwieriger, als es klingt.

Sie stehen im Gerichtssaal, haben bereits Zeit in die Recherche investiert, das Gutachten gelesen und vielleicht schon angefangen, sich die Immobilie als Ihr zukünftiges Zuhause vorzustellen. Dann erhöht jemand sein Gebot. Sie denken:

„Nur noch 5.000 Euro.“

Dann:

„Noch einmal 5.000 Euro.“

Und plötzlich liegen Sie 30.000 oder 50.000 Euro über Ihrem ursprünglichen Limit.

Genau hier können aus einem interessanten Kauf sehr schnell finanzielle Probleme entstehen.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Darauf gibt es keine universelle Zahl. Ihre persönliche Situation ist entscheidend. Ein Käufer mit sehr hohem und stabilem Einkommen kann eine andere Finanzierung tragen als jemand mit einem schwankenden Einkommen. Auch die Immobilie selbst spielt eine große Rolle.

Deshalb sollten Sie nicht nur fragen:

„Wie wenig Eigenkapital brauche ich?“

Eine bessere Frage ist:

„Wie viel Eigenkapital sollte ich nach dem Kauf noch übrig haben?“

Das ist ein entscheidender Unterschied.

Denn das Geld, das Sie nach dem Kauf noch besitzen, kann später Ihre wichtigste Sicherheitsreserve sein.

Lassen Sie immer einen Puffer

Eine Immobilie kann nach dem Kauf Überraschungen bringen. Vielleicht fällt die Heizung aus, ein Handwerker entdeckt Feuchtigkeit, ein Fenster muss ersetzt werden oder die Renovierung ist teurer als geplant.

Wenn Sie nach dem Zuschlag praktisch auf null stehen, können selbst relativ normale Probleme zu einer ernsthaften Belastung werden.

Deshalb sollte Ihre Kalkulation nicht nur den Kauf ermöglichen, sondern auch das Leben nach dem Kauf berücksichtigen.

Eine einfache Rechnung für Ihre persönliche Situation

Bevor Sie bieten, können Sie Ihre Kalkulation in vier Bereiche aufteilen.

1. Kaufpreis

Ihr maximaler Zuschlag.

2. Erwerbskosten

Steuern, Gerichts- und Grundbuchkosten sowie weitere anfallende Kosten.

3. Renovierung

Realistische Kosten für notwendige Arbeiten.

4. Reserve

Geld, das Sie bewusst nicht für den Kauf ausgeben.

Erst wenn alle vier Punkte berücksichtigt wurden, kennen Sie Ihren tatsächlichen finanziellen Spielraum.

Ein Beispiel für eine konservative Kalkulation

Nehmen wir an, Sie verfügen über:

80.000 Euro Eigenkapital.

Sie möchten eine Immobilie ersteigern.

Ihr geplanter Zuschlag:

250.000 Euro

Renovierung:

35.000 Euro

Weitere Kosten:

15.000 Euro

Sie könnten versucht sein, die gesamten 80.000 Euro einzusetzen, das wäre aber nicht unbedingt sinnvoll.

Vielleicht möchten Sie einen Teil des Geldes als Reserve behalten. Dann könnte beispielsweise eine andere Finanzierung sinnvoller sein als eine möglichst niedrige Darlehenssumme.

Der entscheidende Punkt ist: Eigenkapital ist nicht nur Geld, das Sie in die Immobilie stecken können, es ist auch Ihr finanzieller Sicherheitsgurt.

Was Sie vor dem Versteigerungstermin klären sollten

Wenn Sie mit wenig Eigenkapital kaufen möchten, sollten Sie diese Punkte möglichst vorher beantworten können:

☐ Wie hoch ist mein verfügbares Eigenkapital?

☐ Wie viel davon möchte ich tatsächlich einsetzen?

☐ Wie hoch kann meine Finanzierung maximal sein?

☐ Wie hoch ist die erforderliche Sicherheitsleistung?

☐ Welche zusätzlichen Erwerbskosten entstehen?

☐ Wie viel Geld benötige ich für Renovierungen?

☐ Wie viel Reserve bleibt nach dem Kauf?

☐ Was passiert, wenn die Renovierung 20 oder 30 Prozent teurer wird?

☐ Was passiert, wenn mein gewünschter Zuschlagspreis überschritten wird?

☐ Was ist mein absolutes Gebotslimit?

Wenn Sie diese Fragen nicht beantworten können, ist es wahrscheinlich noch zu früh für ein Gebot.

Ohne Eigenkapital kaufen oder lieber warten?

Das ist letztlich eine persönliche Entscheidung. Eine Immobilie kann auch mit relativ wenig Eigenkapital finanzierbar sein, aber Sie sollten sich nicht ausschließlich von der Möglichkeit leiten lassen, möglichst wenig eigenes Geld einzusetzen.

Eine Immobilie ist eine langfristige finanzielle Verpflichtung. Je höher die Finanzierung, desto wichtiger werden stabile Einnahmen, ausreichende Liquidität, ein realistischer Kaufpreis, eine solide Kalkulation und ein finanzieller Puffer.

Wenn diese Voraussetzungen fehlen, kann Warten die bessere Entscheidung sein.

Fazit: Entscheidend ist nicht, ob Sie ohne Eigenkapital kaufen können

Die spannende Frage lautet nicht:

„Kann ich eine Zwangsversteigerungsimmobilie ohne Eigenkapital kaufen?“

Die bessere Frage lautet:

„Kann ich den Kauf auch dann sicher tragen, wenn nicht alles nach Plan läuft?“

Das ist der Unterschied zwischen einer riskanten Wette und einer vernünftigen Immobilienentscheidung.

Eine günstige Immobilie kann eine hervorragende Gelegenheit sein, aber ein niedriger Zuschlagspreis schützt Sie nicht vor Renovierungskosten, Finanzierungskosten oder unerwarteten Problemen.

Wenn Sie mit wenig Eigenkapital kaufen möchten, sollten Sie deshalb besonders sorgfältig planen. Klären Sie die Finanzierung vor dem Gebot, berechnen Sie nicht nur den Kaufpreis und lassen Sie sich immer einen finanziellen Puffer.

Denn das Ziel sollte nicht sein, eine Immobilie irgendwie zu bekommen, sondern sie sich auch nach dem Zuschlag noch leisten zu können.