Zwangsversteigerung und Finanzierung: Wie Sie eine ersteigerte Immobilie richtig finanzieren

Wie bezahlen Sie die Immobilie eigentlich?

Denn eine Zwangsversteigerung funktioniert bei der Finanzierung nicht genauso wie ein normaler Immobilienkauf.

Sie können nicht einfach erst den Zuschlag abwarten und anschließend in aller Ruhe überlegen, welche Bank Ihnen das Geld gibt.

Wenn Sie mit Fremdkapital kaufen möchten, sollte die Finanzierung vor dem Versteigerungstermin weitgehend vorbereitet sein.

Das gilt für den privaten Käufer genauso wie für den professionellen Investor.

Warum die Finanzierung bei einer Zwangsversteigerung besonders wichtig ist

Bei einem normalen Immobilienkauf läuft vieles Schritt für Schritt.

Sie finden eine Immobilie.

Sie verhandeln mit dem Verkäufer.

Die Bank prüft die Finanzierung.

Der Kaufvertrag wird vorbereitet.

Der Notartermin findet statt.

Danach wird der Kauf abgewickelt.

Bei einer Zwangsversteigerung ist der Ablauf anders.

Sie geben Ihr Gebot ab.

Wenn Sie den Zuschlag erhalten, ist die Situation bereits entschieden.

Sie können nicht einfach sagen:

„Ich prüfe jetzt noch einmal, ob meine Bank das finanziert.“

Genau deshalb gehört die Finanzierung zu den wichtigsten Punkten Ihrer Vorbereitung.

Der erste Fehler: Nur den Zuschlag finanzieren

Angenommen, Sie möchten maximal:

250.000 Euro

bieten.

Sie haben 100.000 Euro Eigenkapital.

Sie benötigen also ungefähr:

150.000 Euro Finanzierung.

Das klingt zunächst einfach.

Aber was passiert, wenn zusätzlich entstehen:

• Grunderwerbsteuer
• Gerichtskosten
• Grundbuchkosten
• Renovierungskosten
• Finanzierungskosten
• weitere Kosten des Objekts?

Ihr tatsächlicher Kapitalbedarf kann deutlich höher sein.

Deshalb sollten Sie nicht nur fragen:

„Wie viel kann ich für den Zuschlag finanzieren?“

Sondern:

„Wie viel Kapital brauche ich insgesamt, damit der Kauf auch nach dem Zuschlag funktioniert?“

Eigenkapital ist nicht nur für den Kaufpreis wichtig

Wenn Sie über ausreichendes Eigenkapital verfügen, haben Sie bei einer Zwangsversteigerung einen wichtigen Vorteil.

Sie sind weniger abhängig von einer kurzfristigen Bankentscheidung.

Das kann besonders wichtig sein, wenn der Zustand der Immobilie nicht vollständig bekannt ist.

Denn eine Bank bewertet nicht nur Ihre persönliche finanzielle Situation.

Auch die Immobilie selbst spielt eine Rolle.

Und bei einer Zwangsversteigerung können Informationen fehlen, die bei einem normalen Kauf leichter verfügbar wären.

Die Bank muss die Immobilie verstehen können

Für die Finanzierung ist eine wichtige Frage:

Welche Informationen kann die Bank über das Objekt bekommen?

Dazu können beispielsweise gehören:

• Verkehrswertgutachten
• Angaben zur Immobilie
• Grundbuchinformationen
• Lage
• Wohnfläche
• Baujahr
• Zustand
• Nutzung
• geplantes Gebot

Je besser die Bank das Objekt einschätzen kann, desto besser kann sie Ihre Finanzierung beurteilen.

Deshalb sollten Sie die verfügbaren Unterlagen frühzeitig zusammentragen.

Das Verkehrswertgutachten ist besonders wichtig

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, ist das Gutachten eine der wichtigsten Informationsquellen.

Es kann der Bank helfen, den Wert der Immobilie einzuschätzen.

Aber auch für Sie selbst ist es wichtig.

Sie sollten wissen:

Was genau wird bewertet?

Und:

Welche Annahmen liegen der Bewertung zugrunde?

Ein Verkehrswert von 400.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass eine Bank Ihnen problemlos einen Kredit über 400.000 Euro geben wird.

Die Finanzierung hängt von mehreren Faktoren ab.

Der Verkehrswert ist nicht automatisch der Beleihungswert

Hier sollten Sie zwei Dinge unterscheiden.

Der Verkehrswert beschreibt vereinfacht gesagt den Marktwert einer Immobilie unter bestimmten Bedingungen.

Für eine Bank ist dagegen entscheidend, welchen Wert sie für die Finanzierung langfristig als Sicherheit ansetzen kann.

Dieser Wert kann niedriger sein.

Das ist für Investoren besonders wichtig.

Denn selbst wenn Sie eine Immobilie deutlich unter dem Verkehrswert ersteigern, bedeutet das nicht automatisch, dass die Bank den gesamten Betrag problemlos finanziert.

Ein Beispiel

Nehmen wir an:

Verkehrswert:

400.000 Euro

Ihr geplantes Gebot:

260.000 Euro

Auf den ersten Blick sieht das sehr attraktiv aus.

Sie könnten denken:

„Ich kaufe eine Immobilie für 260.000 Euro, die 400.000 Euro wert ist.“

Für die Bank ist die Rechnung aber differenzierter.

Sie wird unter anderem prüfen:

• Ihre Bonität
• Ihr Einkommen
• Ihr Eigenkapital
• die Immobilie
• die Unterlagen
• die Finanzierungssumme
• das Verhältnis zwischen Kredit und Wert

Deshalb sollten Sie niemals davon ausgehen, dass der vermeintliche Rabatt automatisch Ihre Finanzierung erleichtert.

Was bedeutet Vorfinanzierung?

Bei einer Zwangsversteigerung müssen Sie darauf vorbereitet sein, dass der Kaufpreis nach dem Zuschlag innerhalb der vorgesehenen Fristen bezahlt werden muss.

Das bedeutet:

Das Geld muss verfügbar sein.

Eine Finanzierung, die erst Wochen später endgültig zugesagt wird, hilft Ihnen möglicherweise nicht weiter.

Deshalb sollten Sie bereits vor dem Termin mit der Bank klären:

• welchen Betrag Sie finanzieren können
• welche Unterlagen benötigt werden
• welche Bedingungen gelten
• wie schnell die Auszahlung erfolgen kann
• welche Sicherheiten erforderlich sind

Je früher Sie diese Fragen klären, desto besser.

Sprechen Sie nicht erst nach dem Zuschlag mit der Bank

Das ist einer der wichtigsten praktischen Punkte.

Wenn Sie ernsthaft mitbieten möchten, sollte die Finanzierung vorher vorbereitet sein.

Idealerweise wissen Sie bereits:

Wie hoch ist mein Eigenkapital?

Wie hoch darf mein Kredit sein?

Wie hoch darf mein maximales Gebot sein?

Welche zusätzlichen Kosten kann ich tragen?

Wie viel Reserve bleibt nach dem Kauf?

Damit können Sie deutlich kontrollierter in die Versteigerung gehen.

Eine Finanzierungszusage ist nicht dasselbe wie ein Freifahrtschein

Auch wenn eine Bank grundsätzlich bereit ist, einen bestimmten Betrag zu finanzieren, sollten Sie nicht automatisch diesen Betrag vollständig ausreizen.

Warum?

Weil Sie selbst einen Risikopuffer benötigen.

Vielleicht kostet die Renovierung mehr.

Vielleicht dauert die Vermietung länger.

Vielleicht entstehen unerwartete Kosten.

Vielleicht müssen Sie zusätzliches Eigenkapital einsetzen.

Eine Finanzierung sollte Ihnen Handlungsspielraum geben und nicht jede Reserve auffressen.

Besonders wichtig: der Zustand der Immobilie

Bei einer Zwangsversteigerung kann die Innenbesichtigung eingeschränkt oder nicht möglich sein.

Das macht die Finanzierung anspruchsvoller.

Wenn Sie beispielsweise eine ältere Immobilie kaufen, deren Zustand nicht vollständig bekannt ist, sollten Sie Renovierungs- und Sanierungskosten nicht einfach ignorieren.

Sie können verschiedene Szenarien kalkulieren.

Zum Beispiel:

Optimistisch: 30.000 Euro

Realistisch: 50.000 Euro

Konservativ: 80.000 Euro

Dann prüfen Sie:

Kann ich auch das konservative Szenario finanziell verkraften?

Wenn nicht, sollten Sie Ihr Gebot entsprechend reduzieren.

Für Eigennutzer ist die Finanzierung oft emotional

Wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen, kann eine Zwangsversteigerung eine außergewöhnliche Möglichkeit darstellen.

Vielleicht ist ein Einfamilienhaus plötzlich erreichbar, das auf dem normalen Markt außerhalb Ihres Budgets liegt.

Aber gerade dann sollten Sie vorsichtig sein.

Ihr Ziel sollte nicht sein:

„Ich muss dieses Haus bekommen.“

Ihr Ziel sollte sein:

„Ich möchte eine Immobilie kaufen, die ich langfristig sicher bezahlen kann.“

Das klingt ähnlich.

Ist aber etwas völlig anderes.

Für Investoren zählt der Cashflow

Ein professioneller Investor sollte zusätzlich eine andere Frage stellen:

Wie wirkt sich die Finanzierung auf die Rendite aus?

Nehmen wir an:

Gesamte Investition:

300.000 Euro

Eigenkapital:

100.000 Euro

Fremdkapital:

200.000 Euro

Wenn die Immobilie vermietet wird, müssen Sie die Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen.

Dabei spielen unter anderem eine Rolle:

• Mieteinnahmen
• Zinsen
• Tilgung
• laufende Kosten
• Instandhaltung
• Leerstand
• Verwaltung
• Renovierung

Eine Immobilie kann einen attraktiven Kaufpreis haben und trotzdem einen schwachen laufenden Cashflow erzeugen.

Eine hohe Finanzierung kann das Risiko erhöhen

Fremdkapital kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöhen.

Aber es funktioniert auch in die andere Richtung.

Wenn die Immobilie weniger Miete erzielt als erwartet oder hohe Reparaturen anfallen, müssen Sie den Kredit trotzdem bedienen.

Deshalb sollte eine Finanzierung nicht nur im optimistischen Szenario funktionieren.

Sie sollte auch einen schwierigeren Zeitraum überstehen können.

Was passiert, wenn Sie den Zuschlag erhalten?

Jetzt wird es ernst.

Sie haben Ihr Gebot abgegeben.

Niemand bietet mehr.

Der Zuschlag wird erteilt.

Ab diesem Moment sollten Sie genau wissen, welche nächsten Schritte erforderlich sind.

Die Finanzierung sollte nicht erst jetzt beginnen.

Sie sollten bereits vorher geklärt haben, wie der Kaufpreis bereitgestellt wird.

Das ist einer der größten Unterschiede zwischen einem erfahrenen Bieter und jemandem, der zum ersten Mal an einer Zwangsversteigerung teilnimmt.

Ihr persönliches Finanzierungsmodell

Bevor Sie bieten, können Sie sich eine einfache Tabelle erstellen.

Beispiel

Position

Betrag

Eigenkapital

100.000 €

Maximale Finanzierung

200.000 €

Maximales Gesamtbudget

300.000 €

Erwerbsnebenkosten

20.000 €

Renovierung

40.000 €

Risikopuffer

20.000 €

Verfügbarer Betrag für Gebot

220.000 €

Damit wird deutlich:

Wenn Ihr Gesamtbudget 300.000 Euro beträgt, können Sie nicht einfach 300.000 Euro bieten.

Ein Teil Ihres Budgets wird für die Kosten benötigt, die nach dem Zuschlag entstehen.

Lassen Sie sich nicht vom möglichen Rabatt verführen

Das ist ein typischer Fehler.

Sie sehen:

Verkehrswert: 500.000 Euro

Ihr geplantes Gebot:

300.000 Euro

Sie denken:

„Das sind 200.000 Euro Rabatt.“

Aber wenn Sie anschließend:

50.000 Euro

in Renovierung investieren müssen und weitere Kosten hinzukommen, verändert sich das Bild.

Noch wichtiger:

Vielleicht ist die Immobilie nach der Renovierung nicht 500.000 Euro wert.

Vielleicht sind es 450.000 Euro.

Vielleicht sind es 520.000 Euro.

Die Zukunft ist nicht garantiert.

Deshalb sollten Sie Ihre Finanzierung nicht auf einen theoretischen Gewinn aufbauen.

Was sollte die Bank von Ihnen bekommen?

Je nach Bank und individueller Situation können unterschiedliche Unterlagen erforderlich sein.

Typischerweise sollten Sie vorbereitet sein mit Informationen über:

• Ihre persönliche finanzielle Situation
• Einkommen
• vorhandenes Eigenkapital
• bestehende Verpflichtungen
• das konkrete Objekt
• Verkehrswertgutachten
• geplantes Gebot
• geplante Finanzierung
• gegebenenfalls Renovierungsplanung

Je strukturierter Sie auftreten, desto einfacher wird das Gespräch.

Ein häufiger Fehler bei der ersten Zwangsversteigerung

Viele Einsteiger konzentrieren sich ausschließlich auf das Objekt.

Sie analysieren:

Lage

Verkehrswert

Gebot

Renovierung

Und vergessen die Finanzierung.

Dabei kann die Finanzierung darüber entscheiden, ob Sie überhaupt sinnvoll mitbieten können.

Eine sehr gute Immobilie bringt Ihnen nichts, wenn Sie den Zuschlag nicht fristgerecht bezahlen können.

Ihre Finanzierung sollte zum Risiko des Objekts passen

Ein einfaches Prinzip hilft:

Je höher das Risiko der Immobilie, desto mehr finanziellen Spielraum sollten Sie behalten.

Bei einem gut dokumentierten Objekt kann die Kalkulation einfacher sein.

Bei einem Objekt mit unbekanntem Innenzustand, möglichen Sanierungsproblemen oder komplizierter Nutzung sollten Sie konservativer vorgehen.

Sie brauchen dann möglicherweise:

• mehr Eigenkapital
• einen größeren Risikopuffer
• eine niedrigere maximale Gebotssumme

Die wichtigste Zahl ist nicht Ihre maximale Kreditlinie

Wenn eine Bank Ihnen beispielsweise 350.000 Euro finanzieren könnte, bedeutet das nicht, dass Sie 350.000 Euro bieten sollten.

Ihre persönliche Grenze kann deutlich niedriger sein.

Warum?

Weil Ihr maximales Gebot aus der gesamten Investitionsrechnung entstehen sollte.

Nicht aus der Frage:

„Wie viel Geld würde mir die Bank geben?“

Sondern:

„Wie viel darf ich für diese konkrete Immobilie bezahlen, damit die Rechnung auch bei Problemen noch funktioniert?“

Checkliste für die Finanzierung vor der Zwangsversteigerung

Bevor Sie ernsthaft mitbieten, sollten Sie folgende Punkte geklärt haben:

□ Eigenkapital bestimmt

□ maximale Finanzierung geklärt

□ zusätzliche Erwerbskosten kalkuliert

□ Renovierungskosten geschätzt

□ Risikopuffer eingeplant

□ Verkehrswertgutachten geprüft

□ Finanzierung mit der Bank besprochen

□ notwendige Unterlagen vorbereitet

□ Zahlungsfristen nach dem Zuschlag verstanden

□ maximales Gebot festgelegt

□ Reserve nach dem Kauf vorhanden

Wenn diese Punkte klar sind, gehen Sie wesentlich besser vorbereitet in den Termin.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung kann Ihnen den Zugang zu Immobilien ermöglichen, die auf dem normalen Markt deutlich teurer wären.

Aber ein günstiger Zuschlag allein reicht nicht.

Sie müssen wissen, wie Sie den Kauf bezahlen.

Und noch wichtiger:

Sie müssen wissen, wie viel Kapital Sie insgesamt benötigen.

Planen Sie deshalb nicht nur den Zuschlag.

Berücksichtigen Sie auch Steuern, Gerichts- und Grundbuchkosten, Finanzierung, Renovierung und einen angemessenen Risikopuffer.

Für Eigennutzer bedeutet eine gute Vorbereitung vor allem finanzielle Sicherheit.

Für Investoren bedeutet sie eine belastbare Renditerechnung.

Und für beide gilt:

Die Finanzierung sollte stehen, bevor Sie bieten, nicht nachdem Sie den Zuschlag bekommen haben.

Denn der aufregendste Moment einer Zwangsversteigerung ist der Zuschlag.

Der gefährlichste Moment kann aber der Tag danach sein, wenn Sie feststellen, dass das Geld noch nicht so bereitsteht, wie Sie gedacht haben.