Zwangsversteigerung einer Immobilie: Ablauf, Chancen, Risiken und wichtige Tipps für Bieter

Wer zum ersten Mal von einer Zwangsversteigerung hört, denkt schnell an ein einfaches Prinzip: Das Gericht versteigert eine Immobilie, mehrere Interessenten bieten, und wer am meisten bietet, bekommt den Zuschlag.

Ganz falsch ist das nicht. Für eine Kaufentscheidung ist es aber viel zu einfach.

Bei einer Zwangsversteigerung kaufen Sie eine Immobilie nicht auf dieselbe Weise wie bei einem normalen Immobilienkauf. Es gibt keinen klassischen Kaufvertrag mit dem Verkäufer, keine gewöhnliche Besichtigung auf Wunsch und auch nicht die Sicherheit, dass alle Informationen vor dem Termin so vollständig sind, wie man es von einem normalen Immobilienangebot erwarten würde.

Dafür kann das Verfahren interessante Möglichkeiten bieten.

Der entscheidende Punkt ist deshalb nicht, möglichst billig zu kaufen.

Es geht darum, zu verstehen, was Sie tatsächlich kaufen, welche Rechte bestehen bleiben, welche Kosten entstehen und bis zu welchem Preis das Objekt für Sie noch sinnvoll ist.

Genau hier trennt sich ein interessantes Investment von einem teuren Fehler.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie im Rahmen eines gerichtlichen Vollstreckungsverfahrens versteigert. Das Verfahren wird vom zuständigen Vollstreckungsgericht auf Antrag angeordnet. Grundlage ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). (Gesetze im Internet)

Der häufigste Grund ist, dass ein Gläubiger seine Forderung gegenüber dem Eigentümer durchsetzen möchte. Typischerweise geht es dabei beispielsweise um eine nicht bediente Finanzierung.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Immobilie selbst "schlecht" sein muss.

Eine Wohnung in guter Lage kann genauso in einem Zwangsversteigerungsverfahren landen wie ein sanierungsbedürftiges Haus. Der Grund für das Verfahren sagt deshalb zunächst wenig über die Qualität der Immobilie aus.

Das ist eine wichtige Unterscheidung.

Zwangsversteigerung bedeutet nicht automatisch Problemimmobilie.

Genauso wenig bedeutet ein niedriger Verkehrswert automatisch Schnäppchen.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Das Verfahren besteht aus mehreren Phasen. Für einen Interessenten beginnt die eigentliche Arbeit deshalb nicht erst im Gerichtssaal.

Im Gegenteil: Wer erst am Tag der Versteigerung anfängt, sich mit der Immobilie zu beschäftigen, ist bereits spät dran.

Vereinfacht sieht der Ablauf so aus:

1. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird angeordnet.

2. Das Gericht lässt den Verkehrswert der Immobilie feststellen.

3. Ein Versteigerungstermin wird bestimmt.

4. Die Informationen zum Verfahren und zur Immobilie werden veröffentlicht.

5. Interessenten prüfen Unterlagen, Lage, Objekt und rechtliche Rahmenbedingungen.

6. Im Versteigerungstermin werden die maßgeblichen Angaben und Versteigerungsbedingungen bekanntgegeben.

7. Die Bieter geben ihre Gebote ab.

8. Nach Ende der Bietphase entscheidet das Gericht über den Zuschlag.

9. Mit dem Zuschlag beginnt für den Ersteher die weitere Abwicklung.

Die gesetzlichen Einzelheiten sind wesentlich komplexer als diese Übersicht. Im Termin werden unter anderem die betreibenden Gläubiger, ihre Ansprüche, der festgesetzte Grundstückswert, das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen behandelt, bevor zur Abgabe von Geboten aufgefordert wird. (Gesetze im Internet)

Für den Bieter bedeutet das vor allem eines:

Der Zuschlag ist nicht der Anfang der Prüfung. Er ist das Ergebnis der Prüfung.

Der wichtigste Fehler von Einsteigern: nur auf den Verkehrswert schauen

Nehmen wir ein einfaches Beispiel.

Eine Eigentumswohnung hat einen festgesetzten Verkehrswert von:

300.000 €

In der Versteigerung liegt das Gebot zunächst bei:

180.000 €

Auf den ersten Blick sieht das hervorragend aus.

40 Prozent unter dem Verkehrswert.

Aber daraus lässt sich noch nicht ableiten, dass die Wohnung 120.000 € "billiger" ist.

Warum?

Weil der Verkehrswert keine Garantie dafür ist, dass Sie die Immobilie zu diesem Wert jederzeit verkaufen könnten.

Und noch wichtiger: Der Betrag, den Sie bieten, ist nicht zwangsläufig die einzige wirtschaftliche Größe, die Sie berücksichtigen müssen.

Je nach Verfahren können beispielsweise bestehenbleibende Rechte eine Rolle spielen. Auch Zustand, mögliche Sanierungskosten, Nutzungssituation, Finanzierung, Räumung oder weitere wirtschaftliche Faktoren können die Rechnung verändern.

Deshalb sollte ein Bieter niemals nur fragen:

"Wie viel Prozent unter dem Verkehrswert liegt mein Gebot?"

Die bessere Frage lautet:

"Was kostet mich dieses Objekt insgesamt – und was ist es mir unter diesen Bedingungen tatsächlich wert?"

Das ist auch die Denkweise, die professionelle Investoren von Schnäppchenjägern unterscheidet.

Was bedeutet der Verkehrswert?

Der Verkehrswert ist der vom Gericht festgesetzte Wert der Immobilie. Das Gericht kann hierfür erforderlichenfalls einen Sachverständigen hinzuziehen. (Gesetze im Internet)

Der Wert ist für das Verfahren wichtig, unter anderem weil bestimmte gesetzliche Wertgrenzen daran anknüpfen.

Er sollte aber nicht mit einem garantierten Verkaufspreis verwechselt werden.

Das klingt banal, ist in der Praxis aber entscheidend.

Wenn ein Gutachten beispielsweise einen Verkehrswert von 500.000 € ausweist, bedeutet das nicht:

"Diese Immobilie ist sicher 500.000 € wert und alles darunter ist ein Gewinn."

Ein professioneller Käufer schaut genauer hin.

Wie wurde der Wert ermittelt?

Wie aktuell ist das Gutachten?

Welche Annahmen wurden getroffen?

Wie ist der Zustand tatsächlich?

Gibt es Besonderheiten bei der Nutzung?

Wie sieht der lokale Immobilienmarkt aus?

Und vor allem:

Welche Informationen konnte der Sachverständige überhaupt berücksichtigen?

Bei einer Zwangsversteigerung ist eine vollständige Innenbesichtigung nicht immer möglich. Genau deshalb sollte ein Gutachten nicht einfach mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie gleichgesetzt werden.

Muss ich die Immobilie vor der Versteigerung besichtigen können?

Nein.

Das ist einer der Punkte, die den Kauf über eine Zwangsversteigerung von einem normalen Immobilienkauf unterscheiden können.

Als Interessent sollten Sie deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass Sie die Wohnung oder das Haus vor dem Termin vollständig von innen besichtigen können.

Das kann die Risikobewertung deutlich schwieriger machen.

Stellen Sie sich vor, Sie sehen in den Unterlagen eine 100-m²-Wohnung in einer guten Lage.

Auf dem Papier wirkt alles interessant.

Aber was passiert, wenn die Wohnung seit Jahren nicht renoviert wurde?

Oder wenn die Haustechnik veraltet ist?

Oder wenn Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind?

Oder wenn der tatsächliche Zustand erheblich schlechter ist als erwartet?

Genau deshalb ist die Besichtigung – soweit möglich – nur ein Teil der Prüfung. Ebenso wichtig ist die Auswertung der vorhandenen Unterlagen und des Gutachtens.

Wenn Sie keine Innenbesichtigung erhalten, sollten Sie das nicht einfach ignorieren.

Sie sollten es in Ihre Kalkulation einbauen.

Was ist das geringste Gebot?

Ein Begriff, den jeder Bieter verstehen sollte, ist das geringste Gebot.

Es handelt sich nicht einfach um einen "Mindestpreis" im klassischen Sinn.

Im Versteigerungstermin werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen vom Gericht festgestellt. Dabei werden die einzelnen Rechte berücksichtigt. (Gesetze im Internet)

Das ist wichtig, weil der Preis eines Grundstücks in einer Zwangsversteigerung nicht isoliert betrachtet werden sollte.

Ein Gebot von beispielsweise 200.000 € kann wirtschaftlich anders aussehen als ein scheinbar identisches Gebot bei einer anderen Immobilie, wenn bei den Versteigerungsbedingungen unterschiedliche Rechte bestehen bleiben.

Für einen Anfänger ist genau das einer der kompliziertesten Punkte.

Und gleichzeitig einer der wichtigsten.

Nicht jedes Gebot lässt sich allein anhand des Eurobetrags beurteilen.

Wer professionell investieren möchte, sollte deshalb nicht nur den Verkehrswert analysieren, sondern auch die Versteigerungsbedingungen und die im Verfahren relevanten Rechte verstehen.

Die 5/10- und 7/10-Grenze: Gibt es wirklich einen Mindestpreis?

Hier kursiert ein verbreitetes Missverständnis.

Viele Interessenten glauben, eine Immobilie könne bei einer Zwangsversteigerung niemals unter 50 oder 70 Prozent des Verkehrswerts verkauft werden.

So einfach ist es nicht.

Nach § 85a ZVG ist der Zuschlag grundsätzlich zu versagen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts erreicht. (Gesetze im Internet)

Die sogenannte 5/10-Grenze ist damit eine wichtige Schutzregel im Verfahren.

Auch die 7/10-Grenze spielt eine Rolle. Nach § 74a ZVG kann ein entsprechend berechtigter Beteiligter unter bestimmten Voraussetzungen die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts liegt. (Gesetze im Internet)

Aber auch hier gibt es eine wichtige Besonderheit:

Wenn wegen dieser Grenzen ein neuer Termin stattfindet, gelten die entsprechenden Zuschlagsversagungsgründe im neuen Termin nicht in gleicher Weise weiter. Das bedeutet insbesondere, dass die Immobilie in einem späteren Termin auch deutlich unter diesen Schwellen zugeschlagen werden kann. (Gesetze im Internet)

Das ist für Investoren besonders interessant.

Eine Immobilie, die im ersten Termin nicht zum erwarteten Preis verkauft wurde, ist deshalb nicht automatisch uninteressanter geworden.

Manchmal kann gerade der weitere Verlauf des Verfahrens neue Möglichkeiten schaffen.

Wie viel Geld muss ich für eine Zwangsversteigerung mitbringen?

Ein weiterer Punkt, den man vor dem Termin klären sollte, ist die Sicherheitsleistung.

Wenn ein Beteiligter dies unmittelbar nach Abgabe eines Gebots verlangt, kann eine Sicherheitsleistung erforderlich werden. Nach § 68 ZVG beträgt sie grundsätzlich 10 Prozent des in der Terminsbestimmung genannten beziehungsweise festgesetzten Verkehrswerts. (Gesetze im Internet)

Bei einem Verkehrswert von 300.000 € wären das:

30.000 €

Wichtig ist aber: Das bedeutet nicht, dass Sie 30.000 € zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen.

Die Sicherheitsleistung dient als Sicherheit für das Gebot und wird entsprechend der gesetzlichen Regelung behandelt.

Noch wichtiger für die Vorbereitung:

Barzahlung ist als Sicherheitsleistung ausgeschlossen. Das Gesetz sieht bestimmte Formen vor, unter anderem geeignete Schecks, eine entsprechende Bankbürgschaft oder eine rechtzeitig bei der Gerichtskasse eingegangene Überweisung. (Gesetze im Internet)

Wer also am Versteigerungstag mit einem Umschlag voller Bargeld erscheint, hat damit nicht automatisch seine Sicherheitsleistung organisiert.

Bei einer Überweisung muss das Geld bereits vor dem Termin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben sein und ein entsprechender Nachweis im Termin vorliegen. (Gesetze im Internet)

Das sollte man nicht auf den letzten Moment verschieben.

Was passiert im Versteigerungstermin?

Der Termin findet beim zuständigen Gericht statt.

Zu Beginn werden die wesentlichen Informationen zum Verfahren bekanntgegeben. Dazu gehören unter anderem Angaben zu den Gläubigern, Ansprüchen, dem Grundstückswert, dem geringsten Gebot und den Versteigerungsbedingungen. Anschließend fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf. (Gesetze im Internet)

Dann beginnt der Teil, den viele Menschen aus Filmen kennen:

Es wird geboten.

Aber auch hier gibt es eine Besonderheit.

Die Versteigerung kann nicht einfach nach wenigen Minuten beendet werden, nur weil gerade niemand mehr bietet. Nach dem Gesetz müssen zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung mindestens 30 Minuten liegen. Sie wird fortgesetzt, bis trotz Aufforderung kein weiteres Gebot mehr abgegeben wird. (Gesetze im Internet)

Das bedeutet für den Bieter:

Lassen Sie sich nicht von der Atmosphäre im Saal zu einem höheren Gebot treiben, als Sie vorher festgelegt haben.

Das ist keine Kleinigkeit.

Ein Investor kann eine Immobilie auf dem Papier sauber durchgerechnet haben und trotzdem im Termin zu viel bezahlen.

Wie setzt man sein persönliches Höchstgebot fest?

Das ist wahrscheinlich die wichtigste praktische Frage überhaupt.

Und die Antwort sollte nicht lauten:

"Ich biete bis zu 70 Prozent des Verkehrswerts."

Das ist zu pauschal.

Ihr Höchstgebot sollte sich aus Ihrer eigenen Rechnung ergeben.

Bei einer Kapitalanlage könnte diese beispielsweise berücksichtigen:

• erwarteter Marktwert

• Kaufpreis beziehungsweise Bargebot

• Erwerbsnebenkosten

• notwendige Renovierung

• technische Sanierung

• Finanzierungskosten

• laufende Kosten

• mögliche Leerstandszeiten

• Mietpotenzial

• erwarteter Verkaufspreis

• Sicherheitsmarge für unbekannte Risiken

Bei einer selbst genutzten Immobilie sieht die Rechnung anders aus.

Dann kann die Lage, die Wohnqualität und die langfristige Nutzung wichtiger sein als eine maximale kurzfristige Rendite.

Das ist einer der Gründe, warum es keinen universellen "richtigen" Preis für eine Zwangsversteigerungsimmobilie gibt.

Der richtige Preis hängt davon ab, was Sie mit der Immobilie vorhaben und welches Risiko Sie tragen können.

Für Eigennutzer gelten andere Regeln als für Investoren

Nehmen wir zwei Personen, die dieselbe Wohnung betrachten.

Käufer A: die erste eigene Wohnung

Er möchte selbst einziehen.

Die Wohnung liegt in einer Gegend, die ihm gefällt. Er könnte dort viele Jahre wohnen und müsste bei einem normalen Kauf deutlich mehr bezahlen.

Für ihn kann ein Zuschlag zu einem vernünftigen Preis sehr attraktiv sein.

Aber er muss besonders genau prüfen, ob der Zustand, die Finanzierung und die tatsächliche Nutzung der Immobilie zu seiner persönlichen Situation passen.

Käufer B: der Investor

Der Investor interessiert sich nicht primär dafür, ob die Wohnung ihm persönlich gefällt.

Er rechnet.

Kaufpreis.

Sanierung.

Miete.

Finanzierung.

Rendite.

Exit.

Risiko.

Wenn die erwartete Rendite nur funktioniert, wenn wirklich alles optimal läuft, ist das möglicherweise kein gutes Investment.

Das ist eine wichtige Denkweise für Zwangsversteigerungen:

Ein guter Kauf ist nicht zwingend der billigste Kauf.

Ein guter Kauf ist einer, bei dem das Verhältnis zwischen Preis, Risiko und möglichem Ergebnis stimmt.

Welche Risiken sollte man ernst nehmen?

Es gibt nicht das eine "Zwangsversteigerungsrisiko".

Es sind mehrere unterschiedliche Risiken, die zusammenkommen können.

Der Zustand der Immobilie

Je weniger Sie über den tatsächlichen Zustand wissen, desto größer sollte Ihre Sicherheitsmarge sein.

Bestehenbleibende Rechte

Nicht jedes Recht verschwindet automatisch mit dem Zuschlag. Welche Rechte bestehen bleiben, hängt vom konkreten Verfahren und den Versteigerungsbedingungen ab.

Genau deshalb reicht es nicht aus, nur das Exposé oder die Objektbeschreibung zu lesen.

Nutzung der Immobilie

Ist die Immobilie vermietet? Wird sie vom Eigentümer selbst bewohnt? Gibt es andere Personen, die dort leben?

Diese Fragen können nach dem Zuschlag erhebliche praktische Bedeutung bekommen.

Sanierung

Ein vermeintlicher Kaufpreisvorteil kann schnell verschwinden, wenn anschließend umfangreiche Arbeiten notwendig werden.

Finanzierung

Eine Bankfinanzierung sollte möglichst vor dem Bieten geklärt sein.

Denn der Zuschlag ist keine unverbindliche Reservierung.

Wer im Termin zu hoch bietet und anschließend feststellt, dass die Finanzierung nicht funktioniert, hat ein ernstes Problem.

Warum professionelle Investoren anders rechnen

Ein Anfänger schaut häufig auf den möglichen Rabatt.

Ein erfahrener Investor schaut auf die Risikomarge.

Das ist ein großer Unterschied.

Angenommen, eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 €.

Ein Bieter könnte denken:

"Wenn ich sie für 280.000 € bekomme, spare ich 120.000 €."

Ein Investor würde eher fragen:

"Wie sicher sind die 400.000 €? Was muss ich investieren? Welche Rechte bleiben bestehen? Wie hoch ist mein Worst-Case-Szenario? Und bleibt nach allen Kosten noch genug Rendite übrig?"

Das klingt weniger spektakulär.

Es ist aber die wesentlich bessere Frage.

Denn bei einer Zwangsversteigerung ist der größte Fehler nicht unbedingt, zu wenig Rabatt zu bekommen.

Der größere Fehler ist, einen scheinbaren Rabatt zu bezahlen, ohne das tatsächliche Risiko verstanden zu haben.

Wo findet man Zwangsversteigerungstermine?

Wer nach aktuellen Verfahren sucht, sollte möglichst bei offiziellen Quellen beginnen.

Das Justizportal des Bundes und der Länder verweist auf die Zwangsversteigerungstermine. Eine zentrale Anlaufstelle ist außerdem das ZVG-Portal, über das entsprechende Termine und Verfahrensinformationen veröffentlicht werden. (Gesetze im Internet)

Für die Recherche sollte man sich nicht ausschließlich auf private Immobilienportale oder zusammengefasste Angebote verlassen.

Die entscheidenden Informationen kommen aus dem jeweiligen Verfahren.

Dazu gehören insbesondere die gerichtlichen Unterlagen, die Terminsbestimmung und – soweit vorhanden – das Verkehrswertgutachten.

Lohnt sich eine Zwangsversteigerung?

Ja – sie kann sich lohnen.

Aber sie ist kein automatischer Weg, Immobilien mit einem großen Rabatt zu kaufen.

Wer nur nach Objekten sucht, die "30 Prozent unter Verkehrswert" angeboten werden, hat die eigentliche Arbeit noch nicht erledigt.

Die interessante Frage lautet:

Warum ist das Objekt zu diesem Preis verfügbar, und reicht der Preisvorteil aus, um die damit verbundenen Risiken zu kompensieren?

Für Eigennutzer kann eine Zwangsversteigerung eine Möglichkeit sein, eine Immobilie zu erwerben, die auf dem normalen Markt außerhalb des eigenen Budgets liegen würde.

Für Investoren kann sie interessant sein, wenn die Kombination aus Ankaufspreis, Zustand, Lage und möglichem Ertrag eine ausreichende Sicherheitsmarge bietet.

Für beide gilt aber dasselbe:

Nicht das Schnäppchen sollte das Ziel sein. Eine nachvollziehbare Entscheidung sollte das Ziel sein.

Die wichtigste Regel für den ersten Biettermin

Wenn Sie zum ersten Mal an einer Zwangsversteigerung teilnehmen, müssen Sie nicht gewinnen.

Das ist vielleicht der wertvollste Rat überhaupt.

Sie dürfen einen Termin besuchen, ohne ein Gebot abzugeben.

Sie dürfen ein Objekt interessant finden und trotzdem aussteigen.

Sie dürfen sich ein persönliches Höchstgebot setzen und bei 1 € darüber nicht mehr mitgehen.

Und genau das kann die richtige Entscheidung sein.

Denn das Geld verdient ein Investor nicht dadurch, dass er unbedingt den Zuschlag bekommt.

Er verdient es dadurch, dass er nur dann kauft, wenn die Rechnung stimmt.

Bei einer Zwangsversteigerung sollte deshalb nicht der Gedanke

"Ich muss diese Immobilie bekommen."

die Entscheidung bestimmen.

Besser ist:

"Wenn ich diese Immobilie zu meinem Preis bekomme und die Risiken zu meiner Kalkulation passen, kaufe ich. Wenn nicht, gehe ich nach Hause."

Das klingt unspektakulär.

In der Praxis ist es eine der wichtigsten Fähigkeiten beim Immobilienkauf.

Zwangsversteigerung Schritt für Schritt: Was Sie als Nächstes prüfen sollten

Wenn Sie ein konkretes Objekt gefunden haben, sollte die Recherche nicht mit der Frage nach dem Gebot beginnen.

Sie sollten zunächst klären:

1. Was genau wird versteigert? Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Grundstück oder eine andere Immobilie?

2. Welcher Verkehrswert wurde festgesetzt?

3. Was steht im Gutachten?

4. Welche Informationen gibt es zum tatsächlichen Zustand?

5. Welche Rechte und Belastungen spielen im Verfahren eine Rolle?

6. Welche Versteigerungsbedingungen gelten?

7. Ist eine Besichtigung möglich?

8. Wie sieht die Nutzung der Immobilie aus?

9. Welche Sanierungs- und Folgekosten sind realistisch?

10. Wo liegt Ihr persönliches Höchstgebot?

Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, wird aus einem interessanten Objekt eine mögliche Kaufentscheidung.

Und genau an diesem Punkt beginnt die eigentliche Kunst der Zwangsversteigerung:

Nicht den niedrigsten Preis zu finden, sondern den Preis zu erkennen, bei dem Chance und Risiko noch zusammenpassen.

Rechtliche Einordnung

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Bei einer konkreten Zwangsversteigerung sollten immer die aktuellen Unterlagen des zuständigen Gerichts und die konkreten Versteigerungsbedingungen geprüft werden. Maßgeblich ist insbesondere das jeweils geltende ZVG. Die hier dargestellten gesetzlichen Regelungen beruhen auf der aktuell verfügbaren Fassung des Gesetzes. (Gesetze im Internet)