Zwangsversteigerung: Der genaue Ablauf von der Anordnung bis zum Zuschlag

Die wichtigste Arbeit passiert vorher.

Wer eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur wissen, wie der Termin im Gericht abläuft. Er sollte verstehen, was vorher passiert, welche Unterlagen wichtig sind, wann ein Gebot überhaupt sinnvoll ist und was nach dem Zuschlag auf ihn zukommt.

Denn spätestens wenn im Gerichtssaal die Gebote steigen, ist es für eine gründliche Prüfung zu spät.

Dieser Artikel erklärt den Ablauf Schritt für Schritt und zeigt dabei vor allem, was die einzelnen Phasen für einen potenziellen Bieter bedeuten.

1. Wie beginnt eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung entsteht nicht einfach deshalb, weil ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte.

Sie ist Teil eines gerichtlichen Vollstreckungsverfahrens.

Typischerweise hat ein Gläubiger eine offene Forderung und möchte diese gegen den Schuldner durchsetzen. Bei einer Immobilie kann das beispielsweise ein Kreditinstitut sein, das eine Finanzierung abgesichert hat.

Das zuständige Vollstreckungsgericht ordnet daraufhin unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Zwangsversteigerung an.

Für den späteren Bieter ist dabei eine Sache wichtig:

Der Grund für die Zwangsversteigerung sagt zunächst wenig darüber aus, ob die Immobilie gut oder schlecht ist.

Eine Wohnung in guter Lage kann genauso Gegenstand eines solchen Verfahrens sein wie ein stark renovierungsbedürftiges Haus.

Deshalb sollte man nicht denken:

"Zwangsversteigerung bedeutet, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt."

Das Verfahren sagt vor allem etwas über die finanzielle oder rechtliche Situation des Eigentümers aus. Über die Qualität der Immobilie muss man sich separat ein Bild machen.

2. Das Gericht ermittelt den Verkehrswert

Nachdem das Verfahren eingeleitet wurde, spielt der Verkehrswert eine zentrale Rolle.

Das Vollstreckungsgericht setzt den Grundstückswert fest. Wenn es erforderlich ist, können dafür Sachverständige hinzugezogen werden.

In der Praxis ist das Verkehrswertgutachten deshalb eines der wichtigsten Dokumente für einen Interessenten.

Aber Vorsicht:

Der Verkehrswert ist kein Preisschild.

Wenn im Gutachten beispielsweise ein Verkehrswert von 350.000 Euro steht, bedeutet das nicht, dass die Immobilie garantiert 350.000 Euro wert ist und ein Kauf für 250.000 Euro automatisch einen Gewinn von 100.000 Euro bedeutet.

Ein Investor sollte sich vielmehr fragen:

• Wie wurde der Wert ermittelt?
• Welche Vergleichsobjekte wurden berücksichtigt?
• Wie aktuell ist die Bewertung?
• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
• Welche Annahmen wurden für die Bewertung getroffen?
• Konnte der Sachverständige die Immobilie vollständig besichtigen?
• Gibt es Besonderheiten, die den tatsächlichen Wert beeinflussen?

Gerade der letzte Punkt kann wichtig sein.

Wenn bestimmte Bereiche einer Immobilie nicht oder nur eingeschränkt besichtigt werden konnten, kann die tatsächliche Situation von den Annahmen im Gutachten abweichen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass das Gutachten schlecht ist.

Es bedeutet lediglich, dass der Bieter wissen muss, welche Informationen sicher sind und welche nicht.

3. Der Versteigerungstermin wird festgelegt

Wenn die notwendigen Voraussetzungen geschaffen sind, bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin.

Die entsprechenden Termine werden über die Justiz veröffentlicht. Das ZVG-Portal ist dabei eine zentrale Anlaufstelle für Informationen zu Zwangsversteigerungen.

Für einen Interessenten beginnt an diesem Punkt die eigentliche Recherche.

Und hier lohnt sich eine kleine Änderung der Denkweise.

Viele Menschen sehen ein Objekt online und fragen zuerst:

"Wie niedrig könnte ich es bekommen?"

Die bessere erste Frage lautet:

"Was muss ich wissen, bevor ich überhaupt darüber nachdenke, zu bieten?"

Denn der Termin selbst ist nicht der Moment, an dem die Immobilie analysiert wird.

Er ist der Moment, an dem Ihre vorherige Analyse auf die Realität trifft.

4. Die Unterlagen werden zum wichtigsten Werkzeug des Bieters

Vor dem Termin sollten Sie die verfügbaren Informationen möglichst vollständig prüfen.

Dazu gehört insbesondere das Verkehrswertgutachten, soweit eines vorhanden und zugänglich ist.

Je nach konkretem Verfahren können außerdem Informationen zur Immobilie, zur Grundstückssituation, zu bestehenden Rechten und zu den Versteigerungsbedingungen relevant sein.

Das ist der Punkt, an dem sich der Aufwand wirklich lohnt.

Nehmen wir zwei Interessenten.

Der erste sieht:

Verkehrswert: 400.000 Euro

Er entscheidet:

"Wenn ich unter 300.000 Euro kaufen kann, ist das ein guter Deal."

Der zweite liest das Gutachten sorgfältig.

Er stellt fest, dass die Immobilie erheblichen Renovierungsbedarf hat, die Innenbesichtigung eingeschränkt war und bestimmte rechtliche Aspekte genauer geprüft werden müssen.

Er kommt deshalb vielleicht zu einem persönlichen Höchstgebot von 240.000 Euro.

Wenn das Objekt am Ende für 280.000 Euro zugeschlagen wird, könnte der erste Bieter enttäuscht sein, weil er "nur" 120.000 Euro unter dem Verkehrswert gekauft hat.

Der zweite ist dagegen zufrieden, weil er wusste, dass 280.000 Euro für ihn zu teuer gewesen wären.

Das ist der Unterschied zwischen einem Rabatt und einer vernünftigen Kaufentscheidung.

5. Was passiert mit den Rechten und Belastungen?

Dieser Bereich gehört zu den komplizierteren Teilen einer Zwangsversteigerung.

Bei einem normalen Immobilienkauf schauen Käufer beispielsweise in das Grundbuch und vereinbaren mit dem Verkäufer, welche Belastungen gelöscht werden sollen.

Bei einer Zwangsversteigerung funktioniert das nicht einfach auf diese Weise.

Welche Rechte bestehen bleiben und welche durch den Zuschlag erlöschen, hängt vom konkreten Verfahren und insbesondere von den Versteigerungsbedingungen ab.

Genau deshalb wird im Versteigerungstermin das geringste Gebot zusammen mit den Versteigerungsbedingungen und den einzelnen relevanten Rechten festgestellt. Das ergibt sich aus § 66 ZVG.

Für einen Anfänger kann dieser Teil zunächst trocken wirken.

Für einen Investor ist er möglicherweise einer der wichtigsten Teile der gesamten Prüfung.

Denn zwei Immobilien können beide mit 200.000 Euro zugeschlagen werden und wirtschaftlich trotzdem völlig unterschiedlich aussehen.

Der Preis allein erzählt nicht die ganze Geschichte.

6. Was ist das geringste Gebot?

Das geringste Gebot ist nicht einfach dasselbe wie ein Mindestpreis bei einer Onlineauktion.

Im Versteigerungstermin stellt das Gericht das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen fest. Dabei werden die maßgeblichen Rechte berücksichtigt.

Das kann für den Bieter zunächst kompliziert wirken, ist aber logisch, wenn man das Verfahren versteht.

Bei einer Zwangsversteigerung geht es nicht ausschließlich darum, wie viel Geld jemand bietet.

Es geht auch darum, welche Rechte durch das Verfahren berührt werden und welche bestehen bleiben.

Deshalb sollte man ein Objekt niemals allein anhand der Zahlen vergleichen, die in einem Immobilienportal stehen.

Wer ernsthaft bieten möchte, muss verstehen, was im konkreten Verfahren tatsächlich angeboten wird.

7. Der Versteigerungstermin beginnt

Am Tag des Termins findet die Versteigerung beim zuständigen Gericht statt.

Hier beginnt der Teil, den sich die meisten Menschen unter einer Zwangsversteigerung vorstellen.

Aber bevor überhaupt jemand bietet, werden wichtige Informationen zum Verfahren bekanntgegeben.

Nach § 66 ZVG werden unter anderem Angaben zum Grundstück, zu den betreibenden Gläubigern, deren Ansprüchen, dem festgesetzten Grundstückswert und den erfolgten Anmeldungen bekanntgemacht.

Danach werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Erst anschließend fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf.

Das bedeutet:

Wenn die Bietphase beginnt, sollte ein gut vorbereiteter Interessent bereits wissen, worauf er sich einlässt.

Wer erst zu diesem Zeitpunkt versucht, die entscheidenden Informationen zu verstehen, hat einen schlechten Zeitpunkt für seine Recherche gewählt.

8. Jetzt beginnt die eigentliche Bietzeit

Sobald das Gericht zur Abgabe von Geboten auffordert, können die anwesenden Bieter ihre Gebote abgeben.

Dabei gilt eine wichtige gesetzliche Regel:

Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Ende der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen. Die Versteigerung wird außerdem fortgesetzt, solange trotz Aufforderung noch Gebote abgegeben werden.

In der Praxis kann sich dadurch eine besondere Dynamik entwickeln.

Ein Gebot wird abgegeben.

Ein anderer Bieter erhöht.

Dann kommt ein weiteres Gebot.

Und plötzlich liegt der Preis deutlich über dem Betrag, den man ursprünglich für vernünftig gehalten hat.

Genau hier passiert einer der häufigsten Fehler.

Man hat vorher eine Grenze festgelegt.

Dann liegt das eigene Limit plötzlich nur noch 5.000 Euro entfernt.

Man denkt:

"Für 5.000 Euro mehr bekomme ich die Immobilie vielleicht wirklich."

Dann sind es weitere 5.000 Euro.

Und noch einmal.

Aus einem sauber kalkulierten Investment wird langsam ein emotionaler Kauf.

Deshalb sollte das persönliche Höchstgebot vor dem Termin feststehen.

9. Kann man sein Gebot einfach wieder zurücknehmen?

Hier sollte man sehr vorsichtig sein.

Ein Gebot in einer Zwangsversteigerung ist kein unverbindliches "Ich hätte vielleicht Interesse".

Das Verfahren hat eigene Regeln für die Wirksamkeit und das Erlöschen von Geboten.

Nach § 72 ZVG erlischt ein Gebot beispielsweise, wenn ein zugelassenes Übergebot vorliegt und nicht sofort widersprochen wird.

Für einen Bieter bedeutet das vor allem:

Nicht bieten, nur um einmal zu sehen, wie der Ablauf funktioniert.

Wenn Sie den Ablauf noch nie erlebt haben, ist es sinnvoller, zunächst einen Termin als Zuschauer zu besuchen, sofern dies möglich ist und das Gericht den Zugang zulässt.

Die Atmosphäre im Saal kann man sich vorher kaum vollständig vorstellen.

Und genau deshalb ist es besser, sie einmal ohne finanzielles Risiko kennenzulernen.

10. Wann wird die Versteigerung beendet?

Irgendwann kommt der Moment, an dem keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden.

Das Gericht verkündet das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung. Das letzte Gebot soll dabei dreimal aufgerufen werden.

Aber auch dann ist nicht automatisch alles erledigt.

Jetzt geht es um die Entscheidung über den Zuschlag.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Das höchste Gebot allein bedeutet nicht in jedem Fall, dass der Bieter sofort Eigentümer wird.

Das Gericht muss zunächst prüfen, ob der Zuschlag erteilt werden kann.

11. Was passiert beim Zuschlag?

Nach dem Ende der Versteigerung werden die anwesenden Beteiligten zum Zuschlag gehört. Das Verfahren sieht verschiedene Gründe vor, aus denen ein Zuschlag versagt werden kann.

Für Bieter sind insbesondere die gesetzlichen Wertgrenzen interessant.

Die sogenannte 5/10-Grenze bedeutet vereinfacht, dass der Zuschlag grundsätzlich zu versagen ist, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts erreicht.

Daneben gibt es die 7/10-Grenze.

Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts, kann ein entsprechend berechtigter Beteiligter unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Versagung des Zuschlags beantragen.

Das ist allerdings kein dauerhaftes Preislimit.

Wird der Zuschlag aus diesen Gründen versagt und kommt es zu einem neuen Termin, können diese Versagungsgründe dort nicht auf dieselbe Weise erneut angewendet werden.

Für Investoren ist das ein wichtiger Bestandteil der Strategie.

Ein Objekt, das im ersten Termin nicht verkauft werden kann, kann in einem späteren Termin unter anderen Bedingungen wieder interessant werden.

12. Was ist die Sicherheitsleistung?

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte, sollte sich auch auf die mögliche Sicherheitsleistung vorbereiten.

Ein Beteiligter kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen unmittelbar nach Abgabe eines Gebots Sicherheitsleistung verlangen.

Die Höhe beträgt grundsätzlich 10 Prozent des in der Terminsbestimmung genannten, andernfalls des festgesetzten Verkehrswerts.

Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro wären das beispielsweise:

30.000 Euro

Das ist aber nicht einfach ein zusätzlicher Kaufpreis.

Es handelt sich um eine Sicherheit für das abgegebene Gebot.

Wichtig ist vor allem die Vorbereitung.

Eine Barzahlung ist ausgeschlossen. Das Gesetz sieht unter bestimmten Voraussetzungen unter anderem geeignete Schecks, eine Bankbürgschaft oder eine Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse vor. Bei einer Überweisung muss das Geld vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein und der entsprechende Nachweis im Termin vorliegen.

Das ist ein Detail, das Anfänger leicht übersehen können.

Wer erst am Morgen des Termins darüber nachdenkt, wie er die Sicherheitsleistung organisieren möchte, kann sich damit unnötig in Schwierigkeiten bringen.

13. Was passiert nach dem Zuschlag?

Der Zuschlag ist der entscheidende Moment des Verfahrens.

Aber auch danach ist nicht einfach alles erledigt.

Es folgen unter anderem die weiteren Schritte zur Abwicklung des Erwerbs und zur Eigentumsumschreibung.

Für den Käufer bedeutet das:

Die Finanzierung muss funktionieren.

Die notwendigen Zahlungen müssen fristgerecht erfolgen.

Und die tatsächliche Situation der Immobilie muss berücksichtigt werden.

Gerade bei einer selbst genutzten Immobilie sollte man außerdem nicht davon ausgehen, dass der praktische Übergang immer genauso unkompliziert ist wie bei einem normalen Kauf.

Wenn die Immobilie beispielsweise von anderen Personen genutzt wird, können weitere rechtliche und praktische Fragen entstehen.

Deshalb gehört auch die Zeit nach dem Zuschlag in die Kalkulation vor dem Gebot.

14. Was passiert, wenn niemand ausreichend bietet?

Nicht jede Zwangsversteigerung endet mit einem Zuschlag.

Es kann vorkommen, dass kein Gebot abgegeben wird oder dass die Voraussetzungen für einen Zuschlag nicht erfüllt sind.

Nach § 77 ZVG wird das Verfahren beispielsweise einstweilen eingestellt, wenn kein Gebot abgegeben wurde oder alle Gebote erloschen sind. Bleibt die Versteigerung auch in einem zweiten Termin ergebnislos, wird das Verfahren grundsätzlich aufgehoben, wobei das Gesetz weitere Möglichkeiten vorsieht.

Für einen Interessenten kann ein erfolgloser Termin durchaus interessant sein.

Nicht unbedingt, weil die Immobilie dadurch automatisch billiger wird.

Sondern weil der Verlauf des Verfahrens zusätzliche Informationen liefern kann.

Wie viele Interessenten waren da?

Wie hoch wurden die Gebote?

Warum kam kein Zuschlag zustande?

Wie könnte sich der nächste Termin entwickeln?

Ein Investor sollte solche Informationen nicht isoliert betrachten, aber sie können bei der weiteren Einschätzung des Objekts relevant sein.

15. Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung lässt sich nicht auf eine feste Dauer reduzieren.

Das Verfahren besteht aus mehreren gerichtlichen Schritten und kann durch unterschiedliche Umstände beeinflusst werden.

Für einen Kaufinteressenten ist deshalb weniger entscheidend, ob das Verfahren sechs Monate oder länger dauert.

Entscheidend ist:

In welcher Phase befindet sich das konkrete Objekt gerade?

Ein Objekt, das gerade erst in das Verfahren gekommen ist, sollte anders recherchiert werden als eine Immobilie, für die bereits ein konkreter Versteigerungstermin angesetzt wurde.

Und ein Objekt, bei dem bereits ein erster Termin ohne Zuschlag stattgefunden hat, kann wiederum eine andere Ausgangslage haben.

Wer regelmäßig investieren möchte, sollte deshalb nicht nur nach Immobilien suchen.

Er sollte die Verfahrensphase verstehen.

16. Der richtige Ablauf für einen Bieter

Wenn Sie aus einer Zwangsversteigerung tatsächlich eine Kaufmöglichkeit machen möchten, würde ich die eigene Vorbereitung ungefähr so aufbauen:

Schritt 1: Immobilie finden

Zunächst ein Objekt identifizieren, das grundsätzlich zu Ihren Kriterien passt.

Lage, Größe, Nutzung und Preisvorstellung sollten bereits grob stimmen.

Schritt 2: Verkehrswert verstehen

Nicht einfach die Zahl übernehmen.

Prüfen, wie der Wert zustande gekommen ist und welche Einschränkungen es bei der Bewertung gab.

Schritt 3: Gutachten lesen

Nicht nur die ersten Seiten.

Auch die Beschreibungen zum Zustand, zu Modernisierungen, Schäden, Nutzung und Besonderheiten.

Schritt 4: Rechtliche Situation prüfen

Versteigerungsbedingungen, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte verstehen.

Schritt 5: Nutzung klären

Wenn möglich herausfinden, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder anderweitig bewohnt wird.

Schritt 6: Wirtschaftliche Rechnung erstellen

Kaufpreis ist nur eine Zahl in der Rechnung.

Renovierung, Finanzierung, laufende Kosten und mögliche weitere Risiken gehören ebenfalls hinein.

Schritt 7: Sicherheitsleistung vorbereiten

Nicht erst am Versteigerungstag.

Schritt 8: Höchstgebot festlegen

Und zwar bevor die Emotionen des Termins ins Spiel kommen.

Schritt 9: Termin besuchen

Wenn möglich, den Ablauf vorher einmal beobachten.

Schritt 10: Nur bieten, wenn die Rechnung noch stimmt

Wenn andere Bieter den Preis über Ihre Grenze treiben, lassen Sie sie gewinnen.

Das ist kein Verlust.

Es bedeutet, dass Sie Ihre Kalkulation eingehalten haben.

Der wichtigste Unterschied zwischen Anfänger und Profi

Ein Anfänger konzentriert sich häufig auf den Zuschlag.

Der Profi konzentriert sich auf die Entscheidung davor.

Der Anfänger denkt:

"Wie bekomme ich diese Immobilie?"

Der erfahrene Investor denkt:

"Unter welchen Bedingungen ist diese Immobilie für mich interessant?"

Das ist ein kleiner Unterschied in der Formulierung, aber ein großer Unterschied in der Praxis.

Denn wenn Sie unbedingt gewinnen wollen, wird jedes weitere Gebot emotional schwieriger.

Wenn Sie dagegen vorher definiert haben, bei welchem Preis die Rechnung nicht mehr funktioniert, wird die Entscheidung deutlich einfacher.

Dann kann jemand anderes den Zuschlag bekommen.

Sie gehen trotzdem mit Ihrem Kapital nach Hause.

Und warten auf das nächste Objekt.

Zwangsversteigerung ist kein Schnäppchenautomat

Das ist wahrscheinlich die wichtigste Erkenntnis aus dem gesamten Verfahren.

Eine Zwangsversteigerung bietet Chancen, weil Immobilien unter bestimmten Umständen zu Preisen erworben werden können, die unter dem Verkehrswert liegen.

Aber der mögliche Preisvorteil muss immer zusammen mit den Risiken betrachtet werden.

Das Verfahren hat eigene Regeln.

Die Immobilie kann möglicherweise nicht vollständig besichtigt werden.

Das Gutachten kann bestimmte Unsicherheiten enthalten.

Rechte können bestehen bleiben.

Die Nutzung kann kompliziert sein.

Sanierung kann teurer werden als erwartet.

Und im Gerichtssaal kann ein Objekt am Ende schlicht teurer werden, als es für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Deshalb sollte man die Zwangsversteigerung nicht als Wettbewerb betrachten.

Sie müssen nicht derjenige sein, der am höchsten bietet.

Sie müssen derjenige sein, der seinen Preis kennt.

Fazit: Der eigentliche Ablauf beginnt lange vor dem Gerichtstermin

Der Versteigerungstermin selbst dauert vielleicht nur einen Teil des gesamten Prozesses.

Die entscheidende Arbeit findet vorher statt.

Sie beginnt mit der Recherche des Objekts, führt über Verkehrswert und Gutachten, geht weiter zu den Versteigerungsbedingungen und endet zunächst mit der Frage:

Was ist diese Immobilie für mich tatsächlich wert?

Erst dann sollte die Frage nach dem Höchstgebot kommen.

Wer diese Reihenfolge einhält, hat einen großen Vorteil.

Nicht weil er dadurch garantiert den Zuschlag bekommt.

Sondern weil er auch dann eine gute Entscheidung treffen kann, wenn er ihn nicht bekommt.

Und genau das ist bei Zwangsversteigerungen ein wichtiger Unterschied.

Ein erfolgreicher Bieter ist nicht unbedingt derjenige, der die Immobilie bekommt.

Es ist derjenige, der nur dann kauft, wenn Preis, Risiko und erwarteter Nutzen zusammenpassen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Bei einer konkreten Zwangsversteigerung sind immer die aktuellen Unterlagen des zuständigen Gerichts, die Terminsbestimmung und die konkreten Versteigerungsbedingungen maßgeblich. Gesetzliche Regelungen können sich ändern. Die rechtlichen Aussagen sollten daher vor einer konkreten Gebotsabgabe anhand der aktuellen Fassung des ZVG und des jeweiligen Verfahrens geprüft werden.