Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung: Was bedeutet er wirklich?

Zum Beispiel:

Verkehrswert: 350.000 Euro

Daneben steht vielleicht ein möglicher Versteigerungspreis, der deutlich niedriger aussieht, und schon entsteht der Gedanke:

„Wenn ich das Haus für 230.000 Euro bekomme, mache ich 120.000 Euro Gewinn.“

Ganz so einfach ist es leider nicht. Der Verkehrswert ist eine wichtige Information, aber er ist kein garantierter Marktpreis, kein Mindestpreis und vor allem keine Garantie dafür, dass Sie mit einem bestimmten Gebot ein Schnäppchen machen.

Wer eine Immobilie in einer Zwangsversteigerung kaufen möchte, sollte deshalb verstehen, was hinter dieser Zahl steckt. Das gilt für den Familienvater, der seine erste eigene Immobilie sucht, genauso wie für den erfahrenen Investor, der eine bestimmte Rendite erreichen möchte.

Was ist der Verkehrswert?

Vereinfacht gesagt beschreibt der Verkehrswert den Wert, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt voraussichtlich erzielen könnte. Bei einer Zwangsversteigerung wird dieser Wert im Verfahren festgestellt und spielt eine wichtige Rolle für die weitere Durchführung, wobei verschiedene Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt werden.

Zum Beispiel:

• Lage
• Grundstück
• Größe
• Baujahr
• Gebäudeart
• Zustand
• Ausstattung
• Nutzung
• vergleichbare Marktverhältnisse

Der Verkehrswert soll also nicht einfach eine beliebige Zahl darstellen, sondern eine fundierte Einschätzung des Wertes der Immobilie liefern. Trotzdem sollten Sie ihn nicht mit dem Preis verwechseln, den Sie tatsächlich bezahlen müssen. Das ist einer der wichtigsten Punkte beim Verständnis von Zwangsversteigerungen.

Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis

Stellen Sie sich vor, eine Eigentumswohnung hat einen Verkehrswert von 300.000 Euro. Bei der Versteigerung liegt das Gebot zunächst deutlich darunter, vielleicht bietet jemand 180.000 Euro. Auf den ersten Blick sieht das nach einem fantastischen Geschäft aus, aber was bedeutet das tatsächlich?

Sie müssen zunächst wissen, warum der Preis niedriger ist. Vielleicht ist die Wohnung renovierungsbedürftig, gibt es Besonderheiten bei der Nutzung, bestehen Rechte oder Belastungen, die für den Käufer relevant sind, oder ist die Lage weniger attraktiv, als es die erste Betrachtung vermuten lässt. Oder vielleicht ist die Immobilie tatsächlich sehr interessant und mehrere Bieter erkennen das ebenfalls.

Der Verkehrswert sagt Ihnen also:

„Das ist eine wichtige Orientierung für den Wert dieser Immobilie.“

Er sagt Ihnen nicht:

„Sie können diese Immobilie für 200.000 Euro kaufen und haben automatisch 100.000 Euro verdient.“

Diese Unterscheidung kann Ihnen sehr viel Geld sparen.

Wer bestimmt den Verkehrswert?

Im Zwangsversteigerungsverfahren spielt ein Gutachten eine zentrale Rolle, wobei die Immobilie bewertet und der Verkehrswert ermittelt wird. Für Interessenten ist das dazugehörige Gutachten deshalb eines der wichtigsten Dokumente überhaupt. Wenn Sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung ernsthaft prüfen möchten, sollten Sie nicht nur die Eckdaten auf einer Website anschauen, sondern versuchen, das vorhandene Gutachten vollständig zu verstehen. Denn dort können Informationen stehen, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind.

Beispielsweise kann beschrieben werden:

• wie die Immobilie genutzt wird
• welcher bauliche Zustand festgestellt wurde
• welche Flächen vorhanden sind
• welche Besonderheiten bestehen
• welche Mängel festgestellt wurden
• wie die Bewertung zustande gekommen ist

Das Gutachten ist deshalb nicht einfach ein Dokument, das man überfliegt; es ist ein wichtiger Teil Ihrer Entscheidungsgrundlage.

Warum der Verkehrswert für Anleger trotzdem so wichtig ist

Wenn der Verkehrswert kein Kaufpreis ist, warum ist er dann überhaupt so wichtig? Weil er Ihnen einen Referenzpunkt gibt.

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Sie analysieren die Immobilie und kommen zu dem Ergebnis, dass Ihr maximal sinnvoller Gesamteinsatz bei 290.000 Euro liegt. Wenn das Gebot bei 220.000 Euro steht, könnte die Immobilie interessant sein. Steigt das Gebot jedoch auf 310.000 Euro, sieht die Situation plötzlich anders aus, und bei 380.000 Euro vielleicht noch einmal ganz anders.

Die gleiche Immobilie kann also für einen Investor bei 220.000 Euro attraktiv und bei 320.000 Euro uninteressant sein.

Die Immobilie hat sich nicht verändert, nur der Preis hat sich verändert. Genau deshalb sollten Sie Ihre Kaufentscheidung nicht allein am Verkehrswert ausrichten.

Die 70-Prozent- und 50-Prozent-Grenze

Im Zusammenhang mit Zwangsversteigerungen hört man häufig von der sogenannten 7/10-Grenze und 5/10-Grenze. Diese Begriffe sorgen bei vielen Einsteigern für Verwirrung.

Vereinfacht geht es darum, dass das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen Schutzmechanismen für die Beteiligten vorsieht, wenn das Meistgebot bestimmte Grenzen im Verhältnis zum festgesetzten Verkehrswert unterschreitet.

Die genaue rechtliche Anwendung hängt vom jeweiligen Verfahren und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Wichtig ist deshalb: Die 50-Prozent- oder 70-Prozent-Grenze ist keine automatische Rabattregel. Sie sollten nicht denken:

„Unter 70 Prozent bekomme ich die Immobilie garantiert günstig.“

Oder:

„Unter 50 Prozent muss das Gericht den Zuschlag erteilen.“

So funktioniert das Verfahren nicht. Die gesetzlichen Wertgrenzen haben eine konkrete rechtliche Funktion innerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens. Für Ihre Investitionsrechnung sind sie deshalb nicht mit einer persönlichen Kaufpreisgrenze gleichzusetzen.

Warum ein niedriger Prozentsatz nicht automatisch ein gutes Geschäft bedeutet

Nehmen wir zwei Immobilien.

Immobilie A

Verkehrswert: 500.000 Euro Gebot: 300.000 Euro

Das entspricht 60 Prozent des Verkehrswerts.

Immobilie B

Verkehrswert: 300.000 Euro Gebot: 240.000 Euro

Das entspricht 80 Prozent.

Auf den ersten Blick sieht Immobilie A deutlich besser aus, aber jetzt kommen die zusätzlichen Informationen.

Bei Immobilie A stehen möglicherweise:

• 100.000 Euro Renovierung
• erhebliche Modernisierung
• schwierige Vermietbarkeit
• zusätzliche rechtliche Risiken

Bei Immobilie B sind dagegen vielleicht nur:

• 15.000 Euro Renovierung
• geringe laufende Kosten
• stabile Vermietung
• gute Nachfrage

notwendig.

Dann kann Immobilie B trotz des höheren Kaufpreises wirtschaftlich wesentlich attraktiver sein. Das ist einer der Gründe, warum professionelle Immobilieninvestoren selten nur auf einen Rabattprozentsatz schauen; sie betrachten die gesamte Rechnung.

Der wichtigste Unterschied: Verkehrswert vs. Ihr eigener Wert

Hier wird es wirklich interessant.

Der Verkehrswert ist eine allgemeine Bewertung, aber Sie können einen eigenen wirtschaftlichen Wert für die Immobilie berechnen.

Nehmen wir an, Sie möchten die Immobilie kaufen, renovieren und anschließend vermieten.

Dann könnten Ihre Überlegungen beispielsweise so aussehen:

Erwarteter Wert nach Renovierung: 420.000 Euro

Davon ziehen Sie ab:

Renovierung: 60.000 Euro

Kaufnebenkosten und weitere Kosten: 25.000 Euro

Sicherheitsreserve: 20.000 Euro

Damit bleibt nicht einfach 420.000 Euro - 60.000 Euro. Sie müssen die gesamte wirtschaftliche Situation betrachten. Vielleicht liegt Ihr maximal sinnvolles Gebot am Ende nur bei 290.000 Euro, und genau diese Zahl ist für Ihre Entscheidung wichtiger als die Tatsache, dass im Gutachten 400.000 Euro Verkehrswert stehen.

Was Erstkäufer besonders beachten sollten

Wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen möchten, ist die Situation etwas anders. Sie denken wahrscheinlich nicht in Begriffen wie Cash-on-Cash Return oder Internal Rate of Return; Sie möchten wahrscheinlich einfach ein Zuhause finden, das Sie sich leisten können. Das ist völlig normal.

Aber gerade dann sollten Sie sich nicht von einem scheinbar riesigen Rabatt verführen lassen. Eine Wohnung für 220.000 Euro klingt vielleicht viel besser als eine vergleichbare Wohnung für 280.000 Euro, aber wenn bei der günstigeren Wohnung zusätzlich 50.000 Euro für Renovierungen notwendig sind, verschiebt sich die Rechnung erheblich.

Noch wichtiger: Sie sollten ausreichend Geld für unerwartete Kosten zurückhalten. Eine Immobilie ist keine Waschmaschine; wenn später etwas kaputtgeht, können Sie sie nicht einfach zurückgeben. Und bei einer Zwangsversteigerung sollten Sie besonders sorgfältig kalkulieren, weil die Möglichkeiten zur vorherigen Prüfung der Immobilie eingeschränkt sein können.

Wie Investoren den Verkehrswert analysieren

Ein erfahrener Investor stellt normalerweise mehrere Fragen.

Nicht nur:

„Wie hoch ist der Verkehrswert?“

Sondern:

Was ist die Immobilie heute wert?

Wie würde ein realistischer Käufer sie unter normalen Marktbedingungen bewerten?

Was ist sie nach der Renovierung wert?

Wenn Modernisierungen geplant sind, wie hoch könnte der Wert danach realistisch sein?

Was kostet die Renovierung wirklich?

Nicht nur die offensichtlichen Arbeiten.

Auch Elektrik, Heizung, Fenster, Dach, Feuchtigkeit, Leitungen und andere versteckte Probleme können relevant sein.

Welche laufenden Kosten entstehen?

Besonders bei einer Vermietungsstrategie ist das wichtig.

Wie sieht der lokale Markt aus?

Eine Immobilie kann auf dem Papier attraktiv aussehen.

Wenn die Nachfrage in der konkreten Lage schwach ist, kann die Rechnung trotzdem nicht funktionieren.

Wie hoch ist mein maximales Gebot?

Und schließlich die wichtigste Frage:

Ab welchem Preis ist die Immobilie für mich nicht mehr interessant?

Warum das Gutachten nicht die ganze Wahrheit sein muss

Das bedeutet nicht, dass das Gutachten unzuverlässig ist; es bedeutet, dass Sie verstehen müssen, was ein Gutachten leisten kann und was nicht.

Eine Bewertung basiert auf den verfügbaren Informationen und den zum Zeitpunkt der Bewertung gegebenen Umständen. Bei einer Immobilie können sich Dinge verändern, und außerdem kann ein Käufer eine andere Strategie verfolgen als diejenige, die bei der Bewertung relevant war.

Ein Investor kann beispielsweise eine Immobilie komplett modernisieren, ein anderer Käufer möchte einfach selbst darin wohnen, und ein weiterer möchte vermieten. Der wirtschaftliche Nutzen kann deshalb für verschiedene Käufer unterschiedlich sein. Das ist einer der Gründe, warum zwei Menschen dieselbe Immobilie betrachten und zu völlig unterschiedlichen maximalen Geboten kommen können.

Ein häufiger Denkfehler: „Ich kaufe 30 Prozent unter Verkehrswert“

Dieser Satz klingt beeindruckend, aber er sagt allein relativ wenig aus.

Stellen Sie sich vor:

Verkehrswert: 400.000 Euro

Gebot: 280.000 Euro

Sie kaufen also scheinbar 30 Prozent unter Verkehrswert. Jetzt kommen 60.000 Euro Renovierungskosten hinzu, dann sind Sie bereits bei 340.000 Euro. Dazu kommen weitere Kosten, und plötzlich ist Ihr tatsächlicher Kapitaleinsatz vielleicht deutlich näher am Verkehrswert, als Sie ursprünglich gedacht haben.

Noch schlimmer wäre es, wenn sich während der Renovierung herausstellt, dass weitere 30.000 Euro notwendig sind; dann sieht das vermeintliche Schnäppchen schon deutlich weniger spektakulär aus.

Deshalb ist die bessere Frage:

„Wie hoch ist mein tatsächlicher Gesamteinsatz und welchen wirtschaftlichen Wert bekomme ich dafür?“

Eine einfache Formel für Ihre erste Analyse

Sie müssen keine komplizierte Finanzsoftware verwenden, um eine erste Einschätzung zu bekommen. Beginnen Sie mit einer einfachen Rechnung:

Maximaler wirtschaftlicher Wert der Immobilie

minus

Renovierungskosten

minus

Kaufnebenkosten

minus

Finanzierungskosten

minus

Risikopuffer

=

maximal sinnvoller Kaufpreis

Das ist keine universelle Bewertungsformel, aber es zwingt Sie dazu, anders zu denken.

Nicht:

„Wie billig kann ich kaufen?“

Sondern:

„Wie viel kann ich maximal bezahlen, damit das Geschäft für mich noch sinnvoll ist?“

Dieser Unterschied ist enorm.

Was passiert, wenn der Zuschlag unter dem Verkehrswert liegt?

Das ist durchaus möglich. Eine Immobilie kann beispielsweise einen Verkehrswert von 350.000 Euro haben und für weniger zugeschlagen werden, aber daraus folgt nicht automatisch, dass der Käufer 100.000 Euro Gewinn gemacht hat.

Der Verkehrswert ist keine Auszahlung. Der Käufer kann nicht einfach zum nächsten Tag gehen und die Differenz zwischen Verkehrswert und Zuschlagspreis als Gewinn verbuchen.

Um tatsächlich einen Gewinn zu erzielen, müsste die Immobilie beispielsweise später zu einem höheren Preis verkauft werden, wobei dann erneut Kosten entstehen. Oder die Immobilie wird vermietet und erzeugt laufende Erträge; auch dann müssen Kosten, Finanzierung, Instandhaltung, Steuern und andere Faktoren berücksichtigt werden.

Der Abstand zwischen Verkehrswert und Gebot ist deshalb nur ein Teil der Geschichte.

Der Verkehrswert ist ein Werkzeug, kein Ziel

Wenn Sie nur eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen, sollte es diese sein:

Der Verkehrswert hilft Ihnen bei der Analyse. Er entscheidet nicht für Sie, wie viel Sie bieten sollten.

Das gilt für den privaten Käufer genauso wie für den professionellen Investor.

Für den Erstkäufer bedeutet das:

Nicht von einem großen Rabatt blenden lassen.

Für den Investor bedeutet es:

Nicht nur die Differenz zwischen Verkehrswert und Gebot betrachten, sondern die gesamte Renditerechnung.

Und für beide gilt:

Das beste Gebot ist nicht das niedrigste Gebot.

Das beste Gebot ist das höchste Gebot, bei dem die Immobilie für Sie unter Berücksichtigung aller bekannten Kosten und Risiken noch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Wenn Sie diese Denkweise von Anfang an verinnerlichen, verändert sich die Art und Weise, wie Sie Zwangsversteigerungen betrachten. Sie suchen dann nicht mehr einfach nach Immobilien mit einem niedrigen Preis, sondern nach Immobilien, bei denen die Zahlen auch nach genauer Prüfung noch funktionieren.

Und genau dort beginnt eine professionelle Herangehensweise an Zwangsversteigerungen.