Sicherheitsleistung bei der Zwangsversteigerung: Wie viel Geld brauchen Sie wirklich?

Viele Interessenten wissen zwar, dass es bei einer Zwangsversteigerung eine Sicherheitsleistung gibt. Was sie aber oft nicht wissen, ist, wann sie benötigt wird, wie hoch sie ist und welche Formen der Sicherheitsleistung akzeptiert werden.

Und genau hier kann ein schlecht vorbereiteter Bieter plötzlich ein großes Problem bekommen. Sie können Ihre Finanzierung vorbereitet haben, Ihre Wunschimmobilie analysiert haben und sogar genau wissen, wie hoch Sie maximal bieten möchten. Aber wenn Sie die erforderliche Sicherheitsleistung nicht korrekt erbringen können, kann Ihr Plan bereits im Versteigerungstermin scheitern. Deshalb sollten Sie dieses Thema nicht erst am Tag der Auktion klären.

Was ist die Sicherheitsleistung bei einer Zwangsversteigerung?

Die Sicherheitsleistung ist eine Art finanzielle Absicherung für das Zwangsversteigerungsverfahren. Sie soll sicherstellen, dass ein Bieter, der ein Gebot abgibt und später den Zuschlag erhält, seine Verpflichtungen auch erfüllen kann.

Bei einer Zwangsversteigerung von Immobilien beträgt die Sicherheitsleistung grundsätzlich:

10 % des festgesetzten Verkehrswertes.

Das ist wichtig.

Nicht 10 % Ihres geplanten Gebots.

Nicht 10 % des Betrags, den Sie gerne bezahlen möchten.

Sondern grundsätzlich:

10 % des festgesetzten Verkehrswertes.

Ein einfaches Beispiel

Nehmen wir an, im Verfahren wurde ein Verkehrswert von:

300.000 Euro

festgesetzt.

Dann beträgt die Sicherheitsleistung grundsätzlich:

30.000 Euro

Jetzt kommt der interessante Punkt. Angenommen, Sie möchten maximal 220.000 Euro bieten. Sie denken vielleicht:

„Dann brauche ich doch nur 22.000 Euro als Sicherheit.“

Nein. Die Berechnung richtet sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert. In diesem Beispiel wären also 30.000 Euro erforderlich. Das sollten Sie unbedingt vor dem Termin wissen.

Die Sicherheitsleistung ist nicht einfach eine zusätzliche Gebühr

Hier entsteht häufig ein Missverständnis. Wenn Sie beispielsweise 30.000 Euro Sicherheitsleistung hinterlegen, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie zusätzlich 30.000 Euro zum Kaufpreis bezahlen müssen.

Die Sicherheitsleistung dient als Sicherheit innerhalb des Verfahrens. Wenn Sie den Zuschlag erhalten, wird sie grundsätzlich auf Ihre Zahlungsverpflichtung angerechnet. Wenn Sie dagegen nicht erfolgreich sind, wird die Sicherheitsleistung entsprechend den gesetzlichen Regeln wieder freigegeben beziehungsweise zurückgeführt.

Das bedeutet: Die Sicherheitsleistung ist vor allem eine Frage der Liquidität. Sie müssen das Geld beziehungsweise die zugelassene Sicherheit zum richtigen Zeitpunkt bereitstellen können.

Warum Sie sich nicht erst am Versteigerungstag darum kümmern sollten

Das ist einer der häufigsten Fehler von Anfängern. Sie finden eine interessante Immobilie, analysieren das Gutachten, fahren zur Adresse, rechnen den möglichen Kauf durch und erst kurz vor dem Termin fragen sie:

„Wie bezahle ich eigentlich die Sicherheitsleistung?“

Das ist zu spät. Die Sicherheitsleistung sollte Teil Ihrer Vorbereitung sein. Sie sollten bereits vorher wissen:

• wie hoch sie ist
• welche Form der Sicherheitsleistung Sie verwenden möchten
• ob diese Form akzeptiert wird
• welche Unterlagen Sie benötigen
• wie lange die Beschaffung dauert
• ob Ihre Bank oder ein anderes Institut dafür rechtzeitig sorgen kann

Das klingt nach Kleinigkeiten. Am Tag der Versteigerung können diese Kleinigkeiten aber über Ihre Teilnahme entscheiden.

Welche Formen der Sicherheitsleistung sind möglich?

Die gesetzlich zulässigen Formen sollten Sie vor dem Termin genau prüfen. In der Praxis kommen insbesondere folgende Möglichkeiten infrage:

• ein von einem Kreditinstitut ausgestellter Verrechnungsscheck
• ein Bundesbankscheck
• eine Bürgschaft eines Kreditinstituts unter den gesetzlichen Voraussetzungen

Welche Variante für Sie praktisch am besten geeignet ist, hängt von Ihrer Situation und den Anforderungen des zuständigen Gerichts ab. Deshalb gilt: Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen aus einem Forum oder auf Erfahrungen mit einer anderen Zwangsversteigerung. Prüfen Sie die Informationen des zuständigen Gerichts beziehungsweise die offiziellen Hinweise für Ihren konkreten Termin.

Bargeld sollten Sie nicht einfach mitbringen

Ein häufiger Gedanke von unerfahrenen Bietern lautet:

„Wenn ich 30.000 Euro brauche, bringe ich einfach 30.000 Euro in bar mit.“

So sollten Sie nicht planen. Bargeld ist nicht die normale Lösung für die Sicherheitsleistung. Entscheidend ist, welche gesetzlich vorgesehenen Formen akzeptiert werden. Deshalb sollten Sie sich vor dem Termin genau informieren. Das zuständige Gericht ist dafür eine wichtige Anlaufstelle.

Was passiert, wenn Sie die Sicherheitsleistung nicht erbringen können?

Das ist der Punkt, den jeder Bieter verstehen sollte. Wenn Sie ein Gebot abgeben und zur Sicherheitsleistung aufgefordert werden, müssen Sie diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erbringen können.

Können Sie das nicht, kann Ihr Gebot zurückgewiesen werden.

Das bedeutet praktisch: Sie können die Immobilie noch so interessant finden. Sie können bereit sein, 250.000 Euro zu zahlen. Sie können sogar der Höchstbietende sein. Wenn die erforderliche Sicherheitsleistung nicht ordnungsgemäß erbracht werden kann, kann Ihr Gebot dennoch scheitern. Genau deshalb gehört die Sicherheitsleistung zur Auktionsvorbereitung, nicht zur spontanen Entscheidung im Gerichtssaal.

Die Sicherheitsleistung ist nicht dasselbe wie Ihr Eigenkapital

Auch hier lohnt sich eine klare Trennung. Angenommen, Sie möchten eine Immobilie für maximal 250.000 Euro erwerben. Sie haben 80.000 Euro Eigenkapital und möchten den Rest finanzieren.

Das bedeutet nicht automatisch, dass Ihre gesamte finanzielle Vorbereitung auf die Sicherheitsleistung reduziert werden kann.

Sie müssen gleichzeitig berücksichtigen:

• Sicherheitsleistung
• mögliche Erwerbsnebenkosten
• Eigenkapitalanteil
• Renovierung
• Finanzierungsbedarf
• Liquiditätsreserve

Die Sicherheitsleistung ist nur ein Teil Ihrer finanziellen Planung.

Ein Beispiel für einen Anfänger

Stellen Sie sich folgende Situation vor.

Der Verkehrswert einer Immobilie beträgt:

400.000 Euro

Die Sicherheitsleistung beträgt grundsätzlich:

40.000 Euro

Sie möchten maximal:

280.000 Euro

bieten.

Sie haben insgesamt:

50.000 Euro

liquide Mittel.

Auf den ersten Blick könnte man sagen:

„40.000 Euro Sicherheitsleistung kann ich bezahlen.“

Aber dann bleiben Ihnen nur 10.000 Euro für alles andere. Und genau hier liegt das Problem.

Was ist mit:

• Grunderwerbsteuer?
• Gerichtskosten?
• Grundbuch?
• Renovierung?
• Finanzierungskosten?
• unerwarteten Reparaturen?

Wenn Sie Ihre gesamte Liquidität für die Sicherheitsleistung blockieren, kann Ihr Investment nach dem Zuschlag finanziell sehr eng werden.

Die Sicherheitsleistung muss in Ihre Liquiditätsplanung

Wenn Sie professionell an Zwangsversteigerungen herangehen möchten, sollten Sie mindestens drei verschiedene Zahlen voneinander trennen.

1. Ihr maximales Gebot

Der höchste Betrag, den Sie für die Immobilie bezahlen möchten.

2. Ihre erforderliche Sicherheitsleistung

Grundsätzlich 10 % des festgesetzten Verkehrswertes.

3. Ihr gesamter Kapitalbedarf

Alles, was Sie für den Erwerb und die anschließende Umsetzung benötigen.

Diese drei Zahlen können sehr unterschiedlich sein.

Und genau diese Unterscheidung hilft Ihnen, Fehler zu vermeiden.

Was passiert mit der Sicherheitsleistung, wenn Sie nicht gewinnen?

Angenommen, Sie nehmen an einer Versteigerung teil. Sie hinterlegen die erforderliche Sicherheit. Während der Bietstunde steigt der Preis jedoch deutlich über Ihr persönliches Limit. Sie steigen aus. Sie erhalten keinen Zuschlag.

Dann ist die Sicherheitsleistung nicht einfach verloren. Sie wird nach den gesetzlichen Vorgaben wieder freigegeben beziehungsweise zurückgezahlt. Das ist wichtig, weil Sie nicht davon ausgehen sollten:

„Wenn ich Geld als Sicherheit hinterlege, ist es weg.“

Nein. Die Sicherheitsleistung ist gerade keine zusätzliche Kaufpreiszahlung, wenn Sie die Immobilie nicht erwerben. Trotzdem sollten Sie mögliche zeitliche Verzögerungen bei der Rückabwicklung in Ihrer Liquiditätsplanung berücksichtigen.

Was passiert, wenn Sie den Zuschlag erhalten?

Jetzt wird es ernst. Wenn Sie den Zuschlag erhalten, sind Sie nicht einfach nur der Gewinner einer Auktion. Sie haben eine rechtlich verbindliche Verpflichtung übernommen. Die Sicherheitsleistung spielt dann bei der weiteren Abwicklung eine Rolle und wird grundsätzlich auf Ihre Verpflichtung angerechnet.

Danach müssen Sie sich um die weitere Zahlung des Meistgebots und die entsprechenden Zahlungsfristen kümmern. Und genau deshalb sollte Ihre Finanzierung bereits vor dem Versteigerungstermin stehen. Nicht danach.

Kann die Bank die Sicherheitsleistung bereitstellen?

Das hängt von Ihrer Finanzierung und der konkreten Form ab. Wenn Sie mit Fremdkapital arbeiten möchten, sollten Sie dieses Thema frühzeitig mit Ihrer Bank oder Ihrem Finanzierungspartner besprechen.

Eine klassische Immobilienfinanzierung funktioniert bei einer Zwangsversteigerung nicht in jeder Hinsicht genauso wie ein normaler Immobilienkauf. Deshalb sollten Sie nicht einfach davon ausgehen:

„Wenn ich den Zuschlag bekomme, überweist die Bank schon irgendwie das Geld.“

Das ist keine ausreichende Planung.

Sie brauchen vorher Klarheit darüber:

Wie hoch darf ich bieten?

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Wie wird die Sicherheitsleistung erbracht?

Wann steht das Fremdkapital zur Verfügung?

Welche Unterlagen benötigt die Bank?

Je früher diese Fragen beantwortet sind, desto weniger Stress haben Sie am Tag der Versteigerung.

Für Eigennutzer ist die Vorbereitung besonders wichtig

Wenn Sie Ihre erste Wohnung oder Ihr erstes Haus kaufen möchten, ist die Zwangsversteigerung möglicherweise eine interessante Möglichkeit. Aber gerade als Erstkäufer sollten Sie nicht nur auf den möglichen Rabatt schauen. Sie müssen auch sicherstellen, dass Sie die finanziellen Anforderungen des Verfahrens verstehen.

Die Sicherheitsleistung ist dabei ein guter Test. Wenn Sie schon bei der Frage:

„Wie stelle ich die 10 % bereit?“

keine klare Antwort haben, sollten Sie möglicherweise noch nicht bieten. Das ist keine Schwäche. Es bedeutet einfach, dass noch ein Teil Ihrer Vorbereitung fehlt.

Für Investoren ist die Sicherheitsleistung vor allem eine Liquiditätsfrage

Bei einem professionellen Investor sieht die Situation etwas anders aus. Ein Investor kann mehrere Objekte gleichzeitig analysieren. Vielleicht befinden sich fünf interessante Versteigerungen auf seiner Liste. Er möchte nicht unbedingt bei allen fünf bieten, aber theoretisch könnte es passieren. Deshalb muss er seine Liquidität entsprechend planen.

Wenn mehrere Verfahren zeitlich nah beieinander liegen, kann die notwendige Sicherheitsleistung einen Teil des verfügbaren Kapitals binden. Das kann die eigene Bietstrategie beeinflussen. Ein professioneller Investor betrachtet deshalb nicht nur die erwartete Rendite, sondern auch:

Wie viel Kapital wird wann benötigt?

Das ist ein wichtiger Unterschied zwischen einer interessanten Immobilie auf dem Papier und einem tatsächlich umsetzbaren Investment.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Der Verkehrswert ist nicht Ihr Kaufpreis

Das sollten Sie sich besonders merken.

Wenn der Verkehrswert:

500.000 Euro

beträgt, bedeutet das nicht, dass Sie die Immobilie für 500.000 Euro kaufen müssen. Und es bedeutet auch nicht, dass Sie 50.000 Euro Sicherheitsleistung als Teil Ihres späteren Kaufpreises zusätzlich bezahlen müssen.

Die Sicherheitsleistung orientiert sich grundsätzlich am festgesetzten Verkehrswert. Das eigentliche Ergebnis der Versteigerung kann deutlich darunter oder darüber liegen.

Deshalb können folgende Zahlen völlig unterschiedlich sein:

Verkehrswert: 500.000 Euro

Sicherheitsleistung: 50.000 Euro

Zuschlag: 350.000 Euro

Das sind drei verschiedene Größen.

Was Sie vor dem Termin prüfen sollten

Bevor Sie zu einer Zwangsversteigerung gehen, sollten Sie sich eine kleine Checkliste erstellen.

Sicherheitsleistung

☐ Verkehrswert geprüft

☐ 10 % berechnet

☐ Zulässige Form der Sicherheitsleistung geprüft

☐ Sicherheitsleistung rechtzeitig organisiert

☐ Anforderungen des zuständigen Gerichts geprüft

Finanzierung

☐ Maximales Gebot festgelegt

☐ Eigenkapital geklärt

☐ Finanzierung grundsätzlich vorbereitet

☐ Weitere Erwerbskosten berücksichtigt

☐ Renovierungsbudget berücksichtigt

☐ Liquiditätsreserve vorhanden

Verfahren

☐ Versteigerungstermin bestätigt

☐ Versteigerungsbedingungen gelesen

☐ Gutachten geprüft

☐ Bestehenbleibende Rechte geprüft

☐ Persönliche Gebotsgrenze festgelegt

Wenn diese Liste vollständig ist, gehen Sie deutlich besser vorbereitet in den Termin.

Ein häufiger Fehler: Die Sicherheitsleistung mit dem verfügbaren Geld verwechseln

Nehmen wir an, Sie haben:

100.000 Euro auf Ihrem Konto.

Der Verkehrswert der Immobilie beträgt:

600.000 Euro.

Die Sicherheitsleistung beträgt damit grundsätzlich:

60.000 Euro.

Sie könnten die Sicherheitsleistung also theoretisch bereitstellen. Aber bedeutet das, dass Sie sich eine Immobilie mit einem Zuschlag von beispielsweise 500.000 Euro leisten können? Natürlich nicht.

Die Sicherheitsleistung sagt lediglich etwas darüber aus, ob Sie die entsprechende Sicherheit stellen können. Sie sagt nichts darüber aus, ob Ihre gesamte Finanzierung funktioniert. Das ist ein entscheidender Unterschied.

Die Sicherheitsleistung sollte Sie nicht zu einem höheren Gebot verleiten

Ein psychologischer Effekt kann ebenfalls entstehen. Sie haben die Sicherheitsleistung organisiert. Sie sind zum Gericht gefahren. Sie haben Zeit investiert. Vielleicht warten Sie seit Wochen auf diesen Termin.

Dann beginnt die Bietstunde. Das Gebot steigt. Sie haben ursprünglich gesagt:

„Bei 250.000 Euro ist Schluss.“

Dann liegen plötzlich:

255.000 Euro

auf dem Tisch.

Sie denken:

„Die 5.000 Euro machen jetzt auch keinen Unterschied.“

Dann:

260.000 Euro.

Und plötzlich sind Sie weit über Ihrer ursprünglichen Kalkulation.

Die Sicherheitsleistung darf niemals dazu führen, dass Sie Ihre eigene Gebotsgrenze vergessen. Sie ermöglicht Ihnen die Teilnahme. Sie bestimmt nicht, wie hoch Sie bieten sollten.

Die wichtigste Regel für Ihren ersten Termin

Bereiten Sie die Sicherheitsleistung vorher vor.

Nicht am Morgen der Versteigerung.

Nicht auf dem Weg zum Gericht.

Und schon gar nicht während der Bietstunde.

Sie sollten genau wissen:

Wie hoch ist die erforderliche Sicherheitsleistung und in welcher zulässigen Form werde ich sie stellen?

Wenn diese Frage beantwortet ist, können Sie sich auf das konzentrieren, worauf es wirklich ankommt:

die Immobilie und Ihr maximales Gebot.

Fazit: Wer vorbereitet ist, hat einen klaren Vorteil

Die Sicherheitsleistung klingt zunächst wie ein kompliziertes Detail des Zwangsversteigerungsverfahrens. In Wirklichkeit ist sie relativ einfach zu verstehen. Grundsätzlich gilt:

10 % des festgesetzten Verkehrswertes.

Aber die praktische Vorbereitung ist entscheidend. Sie müssen wissen, wie hoch die Sicherheitsleistung ist, welche Form zulässig ist und wie Sie sie rechtzeitig bereitstellen.

Noch wichtiger:

Die Sicherheitsleistung ist nur ein Teil Ihrer Finanzierung.

Sie brauchen zusätzlich genügend Kapital für den eigentlichen Erwerb, Steuern und Gebühren, mögliche Renovierungen und unerwartete Kosten.

Für den Erstkäufer bedeutet das:

Nicht nur das Gebot planen. Den gesamten Kapitalbedarf planen.

Für den professionellen Investor bedeutet es:

Liquidität genauso ernst nehmen wie Rendite.

Denn eine Immobilie kann auf dem Papier ein hervorragendes Investment sein.

Wenn Sie aber am Tag der Versteigerung die notwendige Sicherheit nicht korrekt stellen können oder nach dem Zuschlag finanziell keinen Spielraum mehr haben, spielt die schöne Renditerechnung keine Rolle mehr.

Die beste Vorbereitung ist deshalb erstaunlich einfach:

Kennen Sie Ihren Verkehrswert.

Kennen Sie Ihre Sicherheitsleistung.

Kennen Sie Ihr maximales Gebot.

Und kennen Sie Ihren gesamten Kapitalbedarf.

Dann gehen Sie nicht als Zuschauer in die Zwangsversteigerung.

Sie gehen als vorbereiteter Käufer.